2013年上海房地产市场月报10月刊（20页）.pdf

1 同策观点——上海楼市限购三周年，均价上涨13.14% 自2010 年 10 月7 日“沪十二条”发布上海商品住宅市场施行限购以来，至今已经执 行三周年。从调控效果而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投 机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价自2011 年7 月以来出现“停涨”或甚至2011 年10 月以后出现 10- 15%以上的个案价格下调，楼市 调控已经取得显著成效。 从 2009-2012 年上海商品住宅市场成交量变化情况也可以反映出投资性需求进入撤出 楼市的大致数量。同策咨询研究部数据显示，2009 年上海商品住宅市场成交量 1763.6 万平 方米，2010 年为972 万平方米，而2011 年只有729.8 万平方米。尽管2012 年上海商品 住宅市场成交量恢复到938.7 万平方米，市场略好于2011 年，但仍然难以超过2010 年， 更不用说2009 年。2011-2012 年市场成交量的走低很大程度上是由于去“投资化”的常态 化调控导致的。这是本轮调控截止2012 年的最大的调控成果，是值得肯定的。 从以上 2009 、2012 这两年市场成交量差值来看，大约有 900 万平方米的市场需求被 积压出楼市，当然包含投资性投机性、部分改善性，甚至也误伤部分刚需入市。 此外，我们从上海商品住宅市场限购以来成交量价同比变化情况也可以反映出调控的成 效。尽管2012 年 1-9 月上海市商品住宅价格分别比2010 、2011 年同期还上涨8.4% ，2.8% ， 但是房价上涨速度相对于 2009-2010 这两年明显放缓了很多，成交量也因为去“投资化” 的限购政策出现下降。 进入2013 年尽管房价进入小幅上涨的通道，但是总体来看，三年来的均价上涨幅度仍 然属于可控范围，尚未出现 2009-2010 年的大幅涨价的现象。同策咨询研究部数据显示， 2013 年1-9 月上海市商品住宅价格分别比2010 年1-9 月、2010 年全年上涨13.14%，9.28% ， 也就是说，按照前 9 个月来计算，自上海楼市限购以来，上海市商品住宅均价三年来上涨 了13.14%。 上海商品住宅市场限购以来成交量同比变化情况 上海商品住宅 2010 年1-9 月 2011 年1-9 月 2012 年1-9 月 2013 年1-9 月 供应（万平米） 724.62 818.31 658.88 800.8 成交（万平米） 603.34 576.89 632.05 914.8 价格（元/平米） 20986 22140 22752 23744 供应（万平米） 724.62 818.31 658.88 800.8 成交（万平米） 603.34 576.89 632.05 914.8 数据来源：同策咨询研究部 2 但是，时至今日，我们应该关注政策层面的微妙变化对于市场的影响，以未雨绸缪防患 于未然。2012 年以来，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范 围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出围绕满足自住 需求为主的“定向宽松”的市场特征，另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看， 仍然坚持“去投资化”，尽管2012 、2013 年后的市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目 涨价，直至2013 年初房价处于全面小幅上涨的现象。 这也就不难理解在2013 年3 月新国五条细则出台。但是政策执行的结果有些事与愿违。 同策咨询研究部总监张宏伟认为： 首先，从政策时效性的角度来看，2013 年 3