第八章物业的财务管理详解.ppt

第八章 物业服务企业的财务管理 本章主要介绍物业服务企业的聚财、生财、用财之道及物业服务费的收缴。 主要内容 第一节 财务管理概述 第二节 财务管理的机构设置 第三节 物业服务费的管理 第四节 物业管理资金的运作 第一节 财务管理概述 物业服务企业财务管理的内容 物业服务企业财务管理的目标与原则 物业服务企业财务管理的职能和任务 物业服务企业财务管理的基本环节 物业服务企业的理财环境 一、物业服务企业财务管理的内容 1、物业服务企业的财务活动 一、物业服务企业财务管理的内容 2、物业服务企业的财务关系 一、物业服务企业财务管理的内容 3、物业服务企业的财务管理 三、物业服务企业财务管理的职能和任务 2、进行财务预测和决策 1）明确预测的对象和目的 4、组织财务控制 5、开展财务分析 第二节 财务管理的机构设置 二、财务管理机构设置 第三节 物业服务费用管理 物业服务费的含义及构成 物业服务收费定价及计费方式 物业服务收费的依据与原则 物业服务费的收缴 代收代缴费用 一、物业服务费的含义及构成 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费 物业管理区域清洁卫生费 物业管理区域绿化养护费用 物业管理区域秩序维护费用 办公费用 物业服务企业固定资产折旧费 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 经业主同意的其他费用 二、物业服务收费定价及计费方式 1、物业服务收费定价方式 三、物业服务收费的依据与原则 物业服务收费的依据 四、物业服务费的收缴 1、物业服务费的收取 五、代收代缴费用 代收代缴费用项目 代收代缴水费； 代收代缴电费； 代收代缴燃气费； 代收代缴供热费； 代收电话、宽带网、有线电视费等 代收代缴有关费用的程序 利用智能化系统代收代缴有关费用 第四节 物业管理资金的运作 物业管理资金的筹措管理 本章典型案例分析 1、 鉴于业主仅入住半年时间大楼发生多起失窃事件的事实。为加强治安管理，物业管理公司增加了治安护卫员，施行24小时巡逻，同时贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高，这样做合理吗？物业公司能否单方面增加物业服务费？正确的应该怎样做？ 2、 兰兰大学毕业后，准备出国留学，而在此时，父母帮她购买的一套一居室也正在办理入住手续，兰兰一边联系留学事宜，一边准备迁入新居。当她满心欢喜领取钥匙时，物业公司却让其一次性交齐5年的物业服务费。兰兰认为自己随时会出国，根本没必要预付未来5年的物业服务费。可物业公司却说这是规定，小区业主都是交了物业服务费才能拿到钥匙的。兰兰不知如何是好，不交5年的物业服务费就拿不到钥匙，但交了物业服务费，还不知以后这房子如何处置。那么，物业公司可以提前预收以后的物业服务费吗？ 3、于先生接到入伙通知，高高兴兴地偕同家人办理入住。但在交物业服务费时发现，每平方米的收费标准比原来买房口头询问时多交了1元，物业公司的解释是，该幢楼宇还有一部分单元没有卖出去，那部分单元应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担了，即已入住的这部分业主是楼宇内公共部位公共设施的完全使用者。待到物业都卖出去了，再重新分摊到每户业主身上。于先生和其他几十户业主对此不能接受，认为部分单元没有卖出去，不应由买房人来承担损失，自己只能承担原来按建筑面积分摊的公共面积。那么像这种空置物业的物业管理费到底应由谁来承担呢？ * 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）和其它已计入分摊的共有建筑面积部分如门厅、楼梯、走廊、设备间等功能区域. 共用设施设备是指住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准，已列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公用配套设施、设备，包括小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施以及公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等，但作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑除外。 筹资活动 企业投资 资金营运 资金分配 筹资规模、时间、筹资成本、承担的风险 选择最佳筹资方案 投资方式和投资方向、规模 主要是满足企业日常营业活动的需要而垫支 的资金 依法纳税；弥补亏损，提取公积金、 公益金；向投资者分配利润 物业服务企业与政府间的财务关系 物业服务企业与投资者、 受资者间的财务关系 物业服务企业 与债权人、债务人间的财务关系 物业服务