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世联-亦庄房地产市场调研报告.doc

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亦庄市场调研报告 焦点房地产网 house.focus.cn 2008年02月23日16:52 焦点房地产网 中广信   宏观市场篇1   东南部市场总述36   亦庄区域市场研究39   亦庄区域房地产市场分析52   未来宏观趋势预判83   宏观市场篇   宏观市场篇1   一.2007年总体经济发展背景2   1.全国及北京的CPI指数分析2   2.北京市2001-2006年GDP统计分析3   3.北京市2001-2006年固定资产投资分析4   4.消费指数8   5.城乡居民收入10   二.北京房地产宏观市场背景分析11   1.总体情况11   2.北京市房地产市场运行情况分析13   三.国家宏观政策研究17   1.金融政策17   2.土地政策20   3.税收政策21   4.外资政策22   四.2007年房地产市场之二手房市场分析23   一.2007年总体经济发展背景   1.全国及北京的CPI指数分析      增长率比较(CPI指数)      在4月和九月出现两个低谷期,受宏观调控的影响CPI呈现出负增长。10月以后又回归稳步上涨的态势。   2.北京市2001-2006年GDP统计分析      北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展, 2006年北京市实现全市国民生产总值7720.3亿元,比上年增长12%,连续第8年实现两位数增长。其中,第一产业增加值98亿元,增长0.6%;第二产业增加值2217.2亿元,增长12.6%;第三产业增加值5405.1亿元,增长11.9%,占地区生产总值的比重达到70%。按常住人口计算,当年人均GDP达到49505元(折合6210美元),比上年增长8.8%。三次产业结构由上年的1.4:29.5:69.1变化为1.3:28.7:70。2007年上半年,北京市GDP为1910.3亿元,增速为15.4%,位居全国第四位。   3.北京市2001-2006年固定资产投资分析      固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量,它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来,固定资产投资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。从2001年至2006年北京市固定资产投资的统计数字来看,近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为16.1%。特别是在2006年,全市固定资产投资突破3000亿元,达到3371.5亿元,同比增长19.3%,当年北京市固定资产投资额和GDP的比例达到54.3%。2007年1-11月,北京市全社会固定资产投资累计完成3213.6亿元,比上年同期增长19%,超过了近六年来的平均增长率16.1%。其中,城镇固定资产投资完成2981.6亿元,增长20.4%;农村投资完成232亿元,增长3.5%;城镇投资中,房地产开发投资完成1626.1亿元,增长19.4%。   分三次产业看,第一产业完成投资13.4亿元,增长13%;第二产业完成投资382.3亿元,增长27.7%,其中工业完成投资377.6亿元,增长28.7%;第三产业(含房地产开发)完成投资2817.9亿元,增长18%。      3.1从增长动力来看,大项目建设对投资的支撑作用趋于明显 1-11月,除房地产开发投资外,计划总投资超过10亿元的项目共81个,共完成投资760.5亿元,比上年同期增长41.6%,占全社会完成投资(不含房地产开发投资)的比重为47.9%。   从新开工项目来看,今年计划总投资10亿元以上的新开工项目16个,共完成投资142.5亿元,对投资增长(不含房地产开发投资)的贡献率达到57.2%。新开工的16个大项目中,主要集中于交通运输业和公共设施管理业,两个行业共完成投资85.9亿元,占大项目完成投资的60.3%,对全社会完成投资(不含房地产开发投资)增长的贡献率达到34.5%。   3.2从内部结构来看,呈现出“三快一不变” 的特点   ?基础设施建设增速较快。1-11月,北京市基础设施投资继续保持自2005年以来的快速增长态势,累计完成941.9亿元,同比增长38.5%。其中,能源投资完成147.5亿元,增长92.2%;公共服务业完成201.6亿元,增长14.3%;交通运输业完成479.4亿元,增长40.3%。   ?中央投资增速较快。今年以来,中央投资迅速增长,占全社会投资比重逐步上升。1-11月,中央单位完成投资571.9亿元,同比增长34.5%,占全社会投资比重为17.8%,同比上升2.1个百分点。从投向看,近一半中央投资投向基础设施建设。1-11月,中央单位完成基础设施投资246.8亿元,同比增长55.7%,占中央总投
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