世联-亦庄房地产市场调研报告.doc

亦庄市场调研报告 焦点房地产网 house.focus.cn 2008年02月23日16:52 焦点房地产网 中广信 　　宏观市场篇1 　　东南部市场总述36 　　亦庄区域市场研究39 　　亦庄区域房地产市场分析52 　　未来宏观趋势预判83 　　宏观市场篇 　　宏观市场篇1 　　一.2007年总体经济发展背景2 　　1.全国及北京的CPI指数分析2 　　2.北京市2001-2006年GDP统计分析3 　　3.北京市2001-2006年固定资产投资分析4 　　4.消费指数8 　　5.城乡居民收入10 　　二.北京房地产宏观市场背景分析11 　　1.总体情况11 　　2.北京市房地产市场运行情况分析13 　　三.国家宏观政策研究17 　　1.金融政策17 　　2.土地政策20 　　3.税收政策21 　　4.外资政策22 　　四．2007年房地产市场之二手房市场分析23 　　一.2007年总体经济发展背景 　　1.全国及北京的CPI指数分析 　　 　　增长率比较（CPI指数） 　　 　　在4月和九月出现两个低谷期，受宏观调控的影响CPI呈现出负增长。10月以后又回归稳步上涨的态势。 　　2.北京市2001-2006年GDP统计分析 　　 　　北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展， 2006年北京市实现全市国民生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%，占地区生产总值的比重达到70%。按常住人口计算，当年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。三次产业结构由上年的1.4：29.5：69.1变化为1.3：28.7：70。2007年上半年，北京市GDP为1910.3亿元，增速为15.4％，位居全国第四位。 　　3.北京市2001-2006年固定资产投资分析 　　 　　固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来，固定资产投资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。从2001年至2006年北京市固定资产投资的统计数字来看，近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为16.1%。特别是在2006年，全市固定资产投资突破3000亿元，达到3371.5亿元，同比增长19.3%，当年北京市固定资产投资额和GDP的比例达到54.3%。2007年1-11月，北京市全社会固定资产投资累计完成3213.6亿元，比上年同期增长19%，超过了近六年来的平均增长率16.1%。其中，城镇固定资产投资完成2981.6亿元，增长20.4%;农村投资完成232亿元，增长3.5%；城镇投资中，房地产开发投资完成1626.1亿元，增长19.4%。 　　分三次产业看，第一产业完成投资13.4亿元，增长13%；第二产业完成投资382.3亿元，增长27.7%，其中工业完成投资377.6亿元，增长28.7%；第三产业（含房地产开发）完成投资2817.9亿元，增长18%。 　　 　　3.1从增长动力来看，大项目建设对投资的支撑作用趋于明显 1-11月，除房地产开发投资外，计划总投资超过10亿元的项目共81个，共完成投资760.5亿元，比上年同期增长41.6%，占全社会完成投资（不含房地产开发投资）的比重为47.9%。 　　从新开工项目来看，今年计划总投资10亿元以上的新开工项目16个，共完成投资142.5亿元，对投资增长（不含房地产开发投资）的贡献率达到57.2%。新开工的16个大项目中，主要集中于交通运输业和公共设施管理业，两个行业共完成投资85.9亿元，占大项目完成投资的60.3%，对全社会完成投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到34.5%。 　　3.2从内部结构来看，呈现出“三快一不变” 的特点 　　?基础设施建设增速较快。1-11月，北京市基础设施投资继续保持自2005年以来的快速增长态势，累计完成941.9亿元，同比增长38.5%。其中，能源投资完成147.5亿元，增长92.2%；公共服务业完成201.6亿元，增长14.3%；交通运输业完成479.4亿元，增长40.3%。 　　?中央投资增速较快。今年以来，中央投资迅速增长，占全社会投资比重逐步上升。1-11月，中央单位完成投资571.9亿元，同比增长34.5%，占全社会投资比重为17.8%，同比上升2.1个百分点。从投向看，近一半中央投资投向基础设施建设。1-11月，中央单位完成基础设施投资246.8亿元，同比增长55.7%，占中央总投