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上海市不动产归属内容以登记簿为准 　　■新闻背景 　　完善房地产登记工作 　　2007年10月1日施行的《物权法》作为一部规范财产关系的民事基本法律，对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定，其中土地和房屋作为最重要的不动产，其归属和利用的法律关系是《物权法》所调整的重要内容。 　　记者获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻中华人民共和国物权法做好本市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)。作为过渡性规定，《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容作了明确的规定。 　　目前本市房地产登记的法律依据是上海市人大常委会于2003年制订的《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)。但由于《登记条例》制订较早，其中部分条款与已经实施的《物权法》中的相关规定不完全一致。因此此次《若干意见》的出台将完善本市房地产登记工作，也相应地降低购房者在购房过程中的风险。 　　登记时增加“询问申请人” 　　《物权法》第12条规定了登记机构的职责，包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。这样做的目的是登记机构在自已的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。和以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了“询问申请人”等环节，可能因此会对办理时间带来一些影响，希望广大市民给予理解和支持。 　　市民在买房过程中最担心的是碰到一房二卖、伪造产权证进行诈骗等情况，如今买房过程中由房产登记方面产生的风险将得以控制，近日经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻中华人民共和国物权法做好本市房地产登记工作的若干意见》，对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容作了明确的规定。 　　■“登记日”由受理日调整为记载日 　　本市《登记条例》第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日”。由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，本市原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则作出调整，调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。 　　解读： 　　小朱近日购买了一套二手房作为明年结婚的婚房，通过中介11月2日小朱与房东共同到交易中心申请过户，办理转移登记，11月19日房地产登记机构完成审核，并记载在登记册上。 　　在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。 　　■不动产物权应以登记簿为准 　　《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。使得登记簿更具有公信力和公示力。 　　解读： 　　市民王先生日前看中一套二手房，在交易过程中王先生发现该套房源的登记簿信息有细节与卖方提供的产权证有所不同，最后交易时以不动产交易登记簿为准。 　　不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致时，《物权法》规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此我们一定要改变以往的重证书轻登记簿的观念。 　　提醒： 　　为了维护交易安全，我们在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况。 　　■重视“预告登记”，防止“一女二嫁” 　　《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。” 　　解读： 　　今年3月，李先生购买某楼盘一套期房并随后与开发商签订了商品房预售合同，合同中交房时间为2008年6月。李先生为了在房屋建成后顺利获得房屋的产权，与房地产开发公司应共同申请预购商品房“预告登记”，随后向银行贷款，并签订个人借款抵押合同，此时李先生和银行应当共同申请以预购商品房设定抵押的“预