开启都市综合体的Hills时代—成都奥克斯广场营销方案(中原).doc
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开启都市综合体的Hills时代—成都奥克斯广场营销方案(中原)
2011.3
报告框架
Part.1
成都地方新政影响
Part.2
区域楼市分析
Part.3
项目定位
Part.1
营销策略
地方新政对楼市影响预判
从新政角度出发，为项目产品推售节奏作出参考
通过区域各类产品销售、放量、价格等研究为项目产品推售节奏、价格、营销方向提供参考依据
项目自身分析
项目定位
价格定位
推盘策略
营销策略
客户策略
阶段推售策略
媒体通路策略
成都地方新政影响
Part 1
基于1.26国八条的2.16成都地方新政
1.26国八条堪称史上最严厉国家房产新政——限购、首付提高多管齐下，其中银行信贷政策的改变对楼市影响严重。
地方新政一
本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第二套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。
地方新政二
若家庭已有2套以上住房，卖掉其中部分房屋，家庭持有房产数小于2套，则可新购住房，但总量不能超过2套。
地方新政二
成都市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为市中心城区户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁的子女。户籍居民家庭持有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记薄记载住房数量为准；对于产权人在一套住房中仅占部分份额的情况按其拥有一套住房计算。
关键点：
1、限购：成都首次执行限购令
2、认房不认贷：以家庭为单位限购
3、外地所指范围扩大：非成都籍客户均算为外地（以往的省内客户亦在限购范围）
2.16成都地方新政楼市后住宅成交情况变化
项目/时间
销售情况
新政前
春节期间
地方新政后
12.6-12.12
12.13-12.19
12.20-12.26
12.27-1.2
1.3-1.9
1．10—1.16
1.17-1.23
1.24-1.30
1.31-2.6
2.7-2.13
2.14-2.20
2.21-2.27
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
套数
面积
成都主城区
2284
20.18
2386
21.62
1987
18.68
2370
22.94
1865
17.1
2112
19.16
2040
19.42
4639
47.46
1492
16
3912
38.4
3373
32.36
1690
16.06
站南组团
121
1.33
85
0.94
101
1.11
85
0.94
75
0.83
61
0.67
60
0.66
24
0.264
7
0.08
20
0.22
63
0.69
22
0.24
大源组团
226
2.49
223
2.45
127
1.40
95
1.05
72
0.79
67
0.74
67
0.74
33
0.363
8
0.09
13
0.14
36
0.40
46
0.51
天府新城
347
3.82
308
3.39
228
2.51
180
1.98
147
1.62
128
1.41
127
1.40
57
0.627
15
0.17
33
0.36
99
1.09
68
0.75
新政对住宅成交影响严重：
1、主城区新政后前后1周出现恐慌性购房，创单周成交新高；
2、新政2周后，单周成交1690套，销量猛跌50%
3、新政后，站南组团周22套与春节前周100套比较，跌幅78%；大源组团周46套与春节前周200套比较，跌幅77%。城南特别是站南组团本身即为成都房价最高区域，其单盘销量大多仅为几套。
4、访谈中，各售楼来访来电减少20%-30%以上。
预计：随着时间推移，新政对住宅影响将更为明显。
2.16成都地方新政楼市后写字楼、公寓成交情况变化
项目/时间
区域公寓销售情况（套数）
新政前
新政后
12.6-12.12
12.13-12.19
12.20-12.26
12.27-1.2
1.3-1.9
1．10—1.16
1.17-1.23
1.24-1.30
1.31-2.6
2.7-2.13
2.14-2.20
2.21-2.27
复地雍湖湾
108
78
65
56
81
45
29
5
0
2
16
7
海洋中心
0
74
2
3
4
1
0
0
0
0
2
5
项目/时间
区域写字楼销售情况（面积㎡）
新政前
新政后
12.6-12.12
12.13-12.19
12.20-12.26
12.27-1.2
1.3-1.9
1．
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