华侨城别墅营销策略.pptx

;项目的整体目标;;市场基本面：淄博别墅市场处在起步阶段;项目概况;;;极其稀缺的产品 ;;;; 区位：中央居住区（CLD）的区位价值 产品：纯欧式独栋别墅 稀缺：核心区低密度别墅 园林：私家尊邸园林 物业：上海陆家嘴物业服务 品牌：山东中润集团倾力打造;与本地的别墅项目相比，本项目别墅产品处于绝对的领导地位，市场竞争的干扰很小;;客户购买动因——本地情结、对稀缺物业（资源）的占有、身份的标榜;这样的产品已经不仅限于 居住消费层次，更多是一种奢侈品消费的概念;为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？;欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。;作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位…… ;城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。;;项目的策略方向： 注重项目的稀缺感、时尚感、身份感的营造;稀缺感的营造;淄 博 仅有的 95栋 城市别墅;渠道;媒体组合策略; ;;推售原则： 由于本项目的低密度产品属于市场稀缺，作为华侨城CLD产品体系中的标杆产品，其产品的价值标杆作用及价格提升溢价是推售的关键， 推售策略 前期（项目一、二期），上量开市，扩大客户的选择面，提高成交量，实现项目圈层，确保实现明年的销售任务 后期（别墅岛三、四、五期），限量惜售，分小批次推出房源，制造市场稀缺，并通过价格手段控制其销售速度，保证销售价格的实现。;时尚感的营造; 展示原则: 将营销节点与工程节点统筹考虑：真正的做到了工程让步于营销，充分考虑每批推出房号的销售周期，工程予以足够配合； 坚持展示优先原则：包括会所、园林、样板房等展示空间，未达到最佳展示条件宁愿坚持不开放； 展示策略： 在可展示的各个环节及卖点要素上，不遗余力的进行高标准项目展示，强调城市豪宅的品味、格调，重视细节。提前让客户体验进行体验，以建立起良好的形象及口碑。;;卖场、???示区时尚元素的利用;别墅社区内私家路的包装展示; 要点：尊贵的生活气息、自由体验 现场钢琴演奏（背景音乐/影视节目）、新鲜水果、鲜花 现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的 烧烤架 阳伞、青少儿玩具…… 随意出入、不限制活动、不限制摄影 管家式门卫、清洁服务生;园林;模型——通过区位+项目整体模型与各户型的分户模型，体现项目建筑/园林品质和户内空间感； 3D影视片——通过影视片，阐述项目城市中心的区位及华侨城景观的唯美效果； 项目权益手册——业主各项权益及物业服务条款的集成 项目形象楼书——环境监测/产品使用说明/二次装修说明 管家式服务门卫——摆脱传统门卫着装，采取西装（衬衣）、领带（领结）、耳式对讲机……; 价值链营销：与时尚品牌联姻，系列品牌活动; 与艺术界举办跨界营销;身份感的营造; 适当设置准入门槛;提升别墅的服务水准及服务体系;高规格的社交活动，营造圈层效应; 原则一：客户服务原则——一切营销组织以客户为中心 原则二：营销精品化原则——坚持宁缺勿滥，一旦实施即为精品 原则三：非功利性原则——任何营销组织避免过于功利性，避免折腾客户 客户策略： 1.对客户进行系统化管理 2.建立完全畅顺的客户渠道，充分整合发展商及代理商客户资源，扩大客户群体，重点进行圈层营销。 3 .培养领袖客户，口碑传播;系统化管理客户资源;尊贵会系列服务维护客户圈层;银行、建筑、石化等行业俱乐部高端客户 客户资源量：各行VIP卡会员；淄博主要行业会（石化、建筑、陶制等） 推广措施： （1）在其会刊上刊登项目广告，拓宽客户认知渠道； （2）直邮：给客户邮寄《客户通讯》、折页等项目资料及小礼物，让客户认知项目，建立初步的“感情基础”； （3）短信：发送项目销售信息、节日问候等； （4）专场推介会：;谢 谢;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。7月-217月-21Sunday, July 18, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。02:19:1102:19:1102:197/18/2021 2:19:11 AM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。7月-2102