年地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷中大网校.doc

2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷（3） 总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 (10题，题号1～10。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) (1)一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。（　　） (2)预付地价款的利息额应以整个开发建设周期的一半计算。（　　） (3)征地费用越高，土地的价格也就越高。（　　） (4)土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。（　　） (5)对附有建筑物的土地进行估价时，只有当建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法。（　　） (6)宗地估价报告必须由实际参加评估工作的人员编写。（　　） (7)还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。（　　） (8)使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。 （　） (9)成本逼近法与一般房地产估价中的成本法不同，后者是假设地价为已知，而前者却是用来推算地价的（　　） (10)城镇土地分等对象为土地总体利用规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。（　　） (共60题，题号11～60。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共60分。选错不得分，不倒扣分) (1)商业服务设施的集聚程度，可以用来表示（　　）。 (2)（　）是指与其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。 (3)工业区位理论的核心就是通过（　　）、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 (4)某城市四级工业用地基准地价为300元/㎡，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通信和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元/㎡、30元/㎡。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（　）元/㎡。 (5)剩余法是在估算开发完成后不动产（　　）价格的基础上，扣除一系列费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的方法。 A. 正常交易 B. 特殊交易 C. 登记 D. 成本 (6)采用剩余法估价时，查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况等为估算（　）提供依据。 (7)期日修正可以采用（　　）指数来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。 (8)市场比较法仅适用于（　）的地区。 (9)级差地租I：是指农业工人因利用（　　）所创造的超额利润而转化的地租。 A. 肥沃程度高和位置较好的土地 B. 追加投资 C. 提高生产率 D. 土地所有权垄断 (10)根据剩余法计算得到的剩余值为2000万元，取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估土地地价为（　　）万元。 (11)基准地价系数修正法是通过对待估宗地（　　）的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。 (12)土地价格高低取决于可以获取的（　　）高低。 (13)银行储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，地价会（　　）。 (14)某宗地房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为（　）万元。 (15)任何一个购买建筑物的个人，不会用（　　）重建效用相同的建筑物的价格，去购买目前已存在的建筑物。 (16)地租的占有是土地（　　）借以实现的经济形式。 (17)让·巴蒂斯特·萨伊地租理论的基础是（　　）。 (18)用市场比较法评估土地得到的价格称为（　　）。 (19)对土地使用者而言，随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格会（　）。 (20)（　　）是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对有百分比的指数。 (21)（　）中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值。 (22)有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0．5m，第二块为0．7m，第三块为1m，第四块为1．5m，那么第（　　）块土地地价较高。 (23)标准差系数的功用在于（　　） A. 比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性 B. 说明同一总体中各标志值的