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房地产基础知识培训  什么是“八房五证二书”？ [ 八 房 ] 1）? 违法或违章建筑，不能买卖； 2）? 房屋产权有纠纷或产权未明确的，不能买卖； 3）? 教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖； 4）? 著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋，不许 买卖； 5）? 由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的 房屋，禁止买卖； 6）? 单位不得擅自购买城市私房； 7） 出租人、共有权人、出典的房屋可以出售，在同等 条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权； 8）对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有 一定的限制。 [ 五 证 ] 国土局的《国有土地使用许可证》（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保证）； 规划局的《建设用地规划许可证》； 规划局的《建设工程规划许可证》； 建委的《建建设工程开工证》； 房管局的《商品房预售（销售）许可证》。 [ 二 书 ] 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 [什么是套内使用面积] 就是 所谓的地毯面积，想象一下居室铺满地毯的情形，就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。 [什么是套内墙体面积 ] 算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。山墙算入整栋楼建筑面积进行分摊。 [怎么计算阳台建筑面积 ] 封闭阳台全算面积。 未封闭阳台算一半面积。 [什么是套内建筑面积 ] 是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积的总和。 ? [什么是建筑面积] 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括国家有关规定应计算的阳台、雨篷、无柱挑廊的面积）之和，且具备上盖，结构牢固，层高在2.2米上（含2 . 2米）的永久性建筑。 具体到某一户的建筑面积 是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积的总和，再加上分摊的公摊面积 [什么是公摊面积] 是指 住宅为方便用户出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间 、物业楼等所占面积的总和。消费者在购买商品房时，售楼单位将把公用面积分摊给用户，计入用户的建筑面积。 ? [ 得房率 ] 出卖人计算: 得房率（使用率、实用率）= 套内建筑面积/总建筑面积 X 100% 买受人计算: 得房率（使用率、实用率）=套内使用面积 /建筑面积 X100% 注:两者的差距一般为6-8个百分点. [什么是建筑容积率 ] 是指 项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。城市建筑容积率应控制在3-5较宜，城郊或城市周边地段应控制在1.5-2较宜。 注：容积率越高，表示小区内建筑密度 越大。对购房者而言，建筑容积率 越低为好。 [什么是绿化率 ] 是指 项目规划建设用地范围内的 绿化面积与规划建设用地面积之比。 对购房者而言，绿化率高为好。 [什么是建筑密度 ] 是指 在居住区用地内各类建筑 的 基底 总面积与居住区用地的比 值（%），它可以反映出一定用地 范围内的空地率和建筑密集程度。 ? [什么是建筑高度] 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。应符合下列规定： A、 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在 屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。 B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶 窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分上突 出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的 20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。 C、建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡 顶高度的一半处至室外地平面计算建筑高度。 [层高、净高、进深、开间 ] 层高：住宅高度以“层”为单位计算，每一层 的高度国家在设计上有要求，这个高 度就叫层高。它通常包括下层地板面 或楼板面至上层楼板面之间的距离。 净高：层高减去楼板厚度的净剩值。 进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前 墙皮到后墙皮之间的实际长度。 开间：住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮 到另一面墙皮之间的实际距离，因为 是就一个自然宽度而言，故又称开间。 楼间距 指建筑平面外轮廓之间的距离 多层不小于12