总图设计七大攻略.ppt

总图设计七大攻略 世联研究理论 总图设计的七大攻略在本项目中的价值点 * * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2010.06.07 分享人：崔崇彦、李欣霖、郭嘉 总图设计的七大攻略 1、用足指标 2、货值最大化 3、配套用房最小化 4、赠绿规划 5、减少入口 6、照搬成熟产品 7、控制地库 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板 总图决定了景观的构架与格局，决定了物业管理成本的基础 总图设计的七大攻略 地块价值挖掘 攻略一：“掏干吃净”——用足指标，充分利用地块现有指标条件创造更大价值 规划创造价值 1、用足容积率：利用高容积率的超高层腾出更多低密度用地，利用城市稀缺的物业树立项目形象 2、用足建筑密度：建筑密度主要与首层建筑面积有关，首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉，好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过 3、用足规划法规的边界：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间 4、用足限高：可做复式、跃层为项目带来溢价 攻略二：“肚里有货”——货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险 1、不平衡使用容积率：是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、拔高产品，提升卖点：运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ：尽可能多的将社区优质资源向溢价能力高的物业倾斜，获得较大的溢价空间，此外，扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、扩大可销售面积：尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 用足1.5的容积率的产品业态组合有： 1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层 25~30% 0.6~0.7 普通联排 3层 23% 1.2~1.5 洋房 7层 67~100% 2~3 社区商业 3层 10~15% 2.5~3.5 高层 22层 32% 0.8 大院别墅 2~4层 建筑密度 容积率 业态 7层洋房 2.5层 2.5层 2.5层 20.5层高层 间距 业态组合比例模型推演 拔高产品，提升卖点 近海双拼别墅，距离海岸线25米，环抱私人沙滩。每户300多平方的，共三层，可观近海，带私家泳池。 其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王” 私人沙滩 高层公寓，在北面靠山处，2栋 共300余套，远观海景，实现了 海景资源利用最大化。 联排别墅，可观海景，通过阶 梯下海滩。每套280平方米的共 三层，带私家泳池，住宅的屋面 均有绿色植被。 攻略二：“肚里有货”——货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险 资源利用最大化 资源利用最大化案例万科十七英里 攻略三：“削减龙套”——配套用房最小化，物管用房、垃圾站等均放到地下不占用容积率，会所作经营性使用 1、配套用房地下放：严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。 2、经营性会所：会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房 会所室内泳池、乒乓球室均在地 下一层，网球场下沉，布置在地 下室底板上，底商沿街布置 晶蓝半岛会所案例 攻略四：“锦上添花”——赠绿规划，增加亲地户型，赠送宅前绿地 1、增加亲地户型：规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层(入户花园、景观露台) 2、宅前绿地赠送：将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 大面积 中户型 花园大于100平方米 边户型 花园 大于250平方米 花园入户 重庆睿城分绿案例 私家花园边界处理 私家花园相临小径方案 攻略五：“看好家门”——减少入口，车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通 1、少设入口：同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。 2、入口相对：两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通 架空地下车库 消防通道 社区主入口 车库出入口 减少入口，节约物业人力成本 底层架空，无坡道出入口 景观化车道、增加绿化面积 负二层地下车库 成都郫县项目案例 每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费