20090720-东莞-大朗-东方银座定位及物业发展建议-定稿.ppt

大朗项目定位及物业发展建议 谨呈： 较好的可塑性：位于大朗未来发展中心的中等规模，具备一定的城市价值，地块方正，交通便利等利好条件为本项目提供了较好的可塑性； 成本控制：成交单价相对较高，对比目前大朗的均价水平，要求本项目要有较为严格的成本控制。 围合式建筑弊端： 出现一些客户极为排斥的东西朝向的户型； 局部户型通风采光受影响 产品的附加值少，只有部分户型赠送入户花园、飘窗，但面积较小，没有给到客户实惠、超值的满足感； 缺乏创新与亮点以吸引客户； 不少金域蓝湾的客户感觉项目的外立面有些灰暗和生硬，没有高档豪气的感觉； 由于大面积使用涂料，并且施工工艺水平相对较低，致使项目在未交楼时即出现涂料脱落的情况 客户定位 客户定位 项目定位的KPI体系 产品定位 产品户型配比 产品户型配比 产品户型配比 产品户型配比 产品户型配比 产品户型配比   优点： 大气； 功能齐全； 会所先期作为售楼处使用； 会所 东莞楼盘会所的特征 缺点： 普遍面临亏损问题； 缺乏亮点； 泛综合性会所，大杂烩 用地红线 会所、销售中心 面积：1500平米左右 可经营原则：与商业结合 昭示性原则：利用会所拔高项目形象 独立设计和建造（可提前展示、独立产权） 会所 打造开放式会所 会所 东莞唯一台球会馆 会所二楼设置东莞唯一的台球会馆，集美式和英式台球为一体，并设立台球练习区、博览区； 辅助配备健身房等设施。 经营性及参与性俱佳 配套健身房 即台球博物馆 展览区 英式台球，斯诺克，扶助历史介绍和展览 英式区 以美式台球桌为主要设施，同时在展示上以花式九球选手、历史介绍等为主。 美式区 设置要求 项目 会所 台球会馆设置内容 后期经营可考虑与东莞东英台球俱乐部合作 会所 设置要求 设置要求： 昭示性强； 门口设置如水景、喷泉等构筑物； 灯光设置； 先期建设，尽快投入使用 没有明确主题 特征不明显 与项目气质和客户群不匹配 缺乏生命力 较静态 表现力不足 前期成本较高 需要很大的占地规模才能出效果 局限性 ★★ 国际公馆 山畔名城 因地制宜 因地取栽 混合风格 ★ 江南世家 江南雅筑 师法自然 以小见大 文人意味浓厚 中式私家 江南园林 ★ 没出现 风格明显 禅思枯意 日式枯山水 ★★★ 东骏豪苑 金域蓝湾 精致绚丽 亲水亲自然 东南亚 巴厘岛风情 ★ 凯旋城 高贵典雅 华丽壮阔 欧洲古 典园林 契合度 代表作 特点 园林风格 园林风格建议： 从东莞具有典型特征的园林风格而言，东南亚风情的园林较为受欢迎，同时易被市场接受，同时东南亚风情园林比较容易出彩； 园林 打造芭提雅水系园林 园林 打造园林主轴线 景 观 主 轴 线 打造芭提雅水系园林-3大主题 叠水墙（主入口） 无级泳池（中心园景） 细水小品（园林亮点） 无级泳池（中心园景） 细水小品 细水小品 叠水墙 园林 打造芭堤雅水系园林 园林 水化率比绿化率更令人兴奋和值得体验 园林 代表性符号的运用 项目整体占地较小，可用之作为园林部分的面积更小，为更好的营造园林感觉，建议人为制造一些高低起伏，增加内部环境的立体感； 园林 富有立体感 客户定位 目标客户群（以区域划分） 核心客户 重要客户 争取客户 大朗本地，尤其是项目周边的村委、工业区为主的自住型客户 邻近大朗和项目的松山湖高新技术园区客户； 和大朗有三缘（工作、生活、亲情）关系的其他镇区客户； 部分外区域的投资客户 客户定位 目标客户群（以职业划分） 核心客户 重要客户 争取客户 小企业主与生意人（和毛织贸易有千丝万缕关系）； 中高层管理者； 本地二代； 高新技术园区的公司管理层以及白领（以华为等重要企业的客户为主）； 本地泛公务员。 部分企业的外籍雇员； 自由职业者或其他高收入者。 有较高学历，甚至是海归，素质较高，平时工作繁忙，对生活品质要求较高，追求完善生活配套、社区氛围及教育配套，价格敏感 企业白领 松山湖 收入稳定，在大朗生活多年，追求健康和成就感，追求生活的便利，周边环境、物业管理和社区环境 企业高管 老家在内地，在大朗工作、生活多年，在生意上对大朗有依赖性，准备长期在大朗发展，有置业需求，收入较高，关注小区安全性、居住环境、生活配套和教育设施配套 工厂主、生意人 新莞人 处于即将结婚或刚刚结婚的阶段，家庭有一定经济实力，有意愿脱离原有农民生活，融入城市新生活，追求高档次社区生活、生活配套和教育设施配套 本地年轻人（本地二代） 在本地政府机关，有较好的收入，比较讲究身份感、地位，感重视社区配套和档次 本地泛公务员 本地人 客户特征分析 细分 人群 客户定位 核心与重要客户群描摹 家庭、品质、价格敏感 注重家庭、一定的品质追求、较高的价格敏感度核心客户和重要客户群体