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康堡花园营销推广策划方案 第一章：项目区域市场研究 一、区域市场 近两年，随着 亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的部 分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作 用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房 地局的消息称，仅 2000 年批租出让的 地块就达 700 多块，平均每天 2 块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计， 2000 年北京仅 新开楼盘就达 200 余个，平均每 40 小时即出现一个新楼盘，大大超过 了 99 年 125 个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入 2001 年 后，第一季度新开盘的项目就达 90 个，平均每天一个新楼盘出现，市 场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。 康堡花园位于朝阳区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属 于 CBD 商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。 由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在售竞争项目 并不很多，但是，诸如“阳光都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉 庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期较长、售价较高，还 是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并且，结合该区域目标客户 特 点 等 因 素 ， 我 们 认 为 在 考 虑 产 品 竞 争 对 手 的 区 域 时 应 扩 展 到 整 体 CBD 核心区及辐射区，该区域内今后一两年仍是全北京的开发热点地 区，待开楼盘较多，体量较大，其中主要项目有： 1 、北京世界科贸中心： 开发商为香江国际集团，曾在北京成功开发北京国际友谊花园和 北京科技会展中心，该项目位于京广中心以南，嘉里中心以北，原 3501 厂址，总建筑面积 70 万平方米，是集办公、住宅、酒店为一体的大型 综合性商贸社区。 1 2 、金地国际花园： 开发商为深圳金牌上市公司金地集团，该项目东至北京施工机械 厂，西至北京仪表厂，北至阳光 100 国际公寓，南至建国门外大街， 总占地面积 7 万平米，预计建设规模为 40 万平方米。 3 、建外 SOHO ： 开发商为北京红石企业——中鸿天房地产开发公司，位于建外大 街第一机床厂，占地 18 公顷，总建筑面积 55 万平方米。由日本建筑 师山本理显设计，计划于 2001 年 6 月开始内部认购，样板间将在 2001 年 5 月底完工，项目未推出，已是喊杀一片。 4 、新城国际（理想世界） 开发商为北京万通实业有限公司，设计方案通过国际招标，在 10 多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层围合建 筑，立面新颖。它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南，汉威大厦 以北，占地面积 12 公顷，总建筑面积 53 万平方米。新城国际由 CBD 国际中心和 CBD 国际公寓两部分组成。CBD 国际中心紧邻朝阳路，位 于整个项目的北部，占地 1.33 公顷，总建筑面积 12 万平方米，由一 栋 33 层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。 CBD 国际公寓 位于整个项目的北部，东临东大桥东路，西接关东店南街，北依中央 商务区 3 号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积 10.5 公顷，总 建筑面积 38 万平方米。该项目已于 4 月 5 日国贸展会亮相，均价 9400 元 / 平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破 1 万元。 5 、建华大厦 开发商为首创阳光房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南角， 一期即将开工，近 10 万平方米，近期在国贸展会正式推出。 6 、大连万达项目 大连万达本年度将在北京开发两个项目，一个位于 CBD 商圈，现 代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积 40 万平方米，属综合性高 档公寓；另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预 计本年度 6 、7 月份亮相。大连万达和深圳金地 今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击 CBD ，其品