宜城大虾城商业广场销售策划报告910257197.doc

宜城大虾城商业广场 销售策划报告 襄樊杰思堂房地产营销策划有限公司 宜城市大虾城商业广场销售策划报告 目 录 第一部分 项目分析及营销思路 一、项目销售资料分析 二、宜城消费市场分析 三、项目SWOT分析 第二部分 项目定位 一、项目形象定位 二、经营业态定位 三、项目价格定位 四、销售案例分析 第三部分 销售推广 一、销售招商计划 二、产品利益点整合 三、推售计划 四、宣传推广 第一部分 项目分析及营销思路 一、项目销售资料分析 1、项目概况 大虾城商业广场位于宜城市自忠路与前进路交汇处，将开发建设成一个6万平方米的宜城最具特色和规模的商业广场 。 经济技术指标： 用地面积： 33000.165m2(49.5亩) 建筑占地面积： 12310 m2 总建筑面积： 60986 m2 建筑密度： 44.44% 容积率： 1.85 绿化率： 20% 停车位： 115辆 2、工程进度 项目于 年 月可完成主体工程， 年 月底全面竣工交付使用， 年 月 日正式开业。 二、宜城消费市场分析 宜城市属襄樊市的一个县级市，全市现辖8个镇、2个街道办事处，1个经济开发区，1个工业园区。全市总人口56万人其中城镇人口22万人，村人口3万人，）95折 98折 签约时付 定金10,000元 十五天内付 （含定金） 90%房款 （预留10%至市场小区入伙时交纳） 50%（含定金） 办理最高5成10年银行按揭 发出《入伙通知书》五日内付 10% —— 5、销售折扣控制方案 1）公共折扣：由销售人员直接面对客户发放。 按揭付款 98折（60%） 一次性付款 95折（40%） 2）开盘优惠折扣：针对“开盘前的内部认购期交纳优选金客户”统一发放，在开盘公开选铺日统一执行，开盘日之后第二日调升2%，第三日取消。 开盘日在公共折扣基础下调5%，即按揭93折、一次性付款90折。 第二日在公共折扣基础下调3%，即按揭95折、一次性付款92折。 3）经理折扣：由案场经理控制发放，控制比例30%（原则上在开盘优惠期经理折扣不予发放）。 在公共折扣基础下调1% 4）高层折扣：由发展商高层通知项目案场经理控制发放，控制比例20%（原则上在开盘优惠期该折扣不予发放，特殊情况可予发放1%）。 在公共折扣基础下调1% 平均价格折扣： 如开盘全部售完，平均价格折扣为91.8折 如开盘销售70%，平均价格折扣为93.3折 如开盘销售50%，平均价格折扣为94.3折 是否实行销控，控制比例如何，请发展商结合自身资金流量安排提出意见后，再对价格折扣及售价进行修正。 四、销售案例分析 我们以商铺面积60 M2商铺（一楼为30 M2，共两层）为例，挂牌售价5380元/M2，做如下投资分析，来从中发掘大虾城商业广场商铺投资价值： 案例：总价32.28万元，银行提供五成十年按揭。 定金1万元，首期款：16.28万元（含定金） 一次性返还3年租金24%：7.747万元 首期实付：8.5万元 按揭贷款：16万元 十年按揭月供1926.89元 该商铺月租金收益为2152元(实际租金为36元/M2.月) 商铺租金收益大于月供。 从以上分析可以看出，只要首期拿出8.5万元余元，即可轻松拥有一间60平米的50年产权商铺，同时如果市场经营规范，租金收益足够支付每月银行按揭款，并且还有赢余，随着时间的推移和宜城市经济的不断发展，位于宜城市黄金商圈的大虾城商业广场商铺的租金必然会节节高升，今后50年的租金收益将不可限量。 第三部分 销售推广 一、 招商、销售计划 ● 本项目的销售策略是： 概念先行，产品支撑，整合推广，销售跟进，营造市场，租售结合，招商与销售同步穿插进行，最终促进销售。 ● 本项目的招商策略是： 控制业态，先内后外，先易后难，分步推进。 ● 项目开发销售周期为一年半至两年左右，招商分五期、销售分四期进行 ☆ （6个月）销售认购（招商同步进行，经历登记、开市、热招三期） ☆ （1个月）开盘期达到30-40%（招商开业期达到60%） ☆ （3-6个月）热销期达到40-70%（招商循环期达到80—90%） ☆ （5-11个月）尾盘期达到80-90%以上（招商循环期达到90—100%） ● 各期分批推出，并结合功能分区，商户自营与投资者置业用房，分批分段进行招商、销售计划安排。 ☆ 对于客户的销控重心按排分两段式：第一段：大商户优先，其次是小商户；第二段：在招商达到一定程度后，向投资者展开带约销售； ● 在招商、