东莞福海商业广场营销策划报告.docx

福海商业广场营销策划方案 （初稿） 2005-5-27 目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 第一部分 项目分析 6 \o Current Document 一、 项目投资环境分析 6 \o Current Document 二、 项目地块分析 8 三、 项目基本数据 8 \o Current Document 第二部分 项目开发市场细分 9 \o Current Document 一、 SWOT 分析 9 \o Current Document 二、 项目发展定位 11 \o Current Document 三、 项目发展节点 12 四、 市场细分模拟 12 \o Current Document 1、项目细分定位 12 \o Current Document 第三部分 项目市场定位 13 \o Current Document 一、 项目形象定位 13 1、 定位目的 13 2、 主题形象 13 3、 项目板块定位建议 14 \o Current Document 二、 项目功能定位 14 1、定位原则： 14 2、项目功能界定 14 \o Current Document 三、 目标客户定位 15 \o Current Document 四、 项目价格定位 17 \o Current Document 第四部分产品开发 22 \o Current Document 一、 项目开发理念 22 \o Current Document 二、 项目规划设计 22 1、 交通组织 22 2、 商铺平面间隔 22 3、 绿地植物 23 4、 项目有关提高附加值的建议 23 5、 装修建议 23 \o Current Document 三、 项目物业管理建议 23 \o Current Document 四、 项目案名建议 25 五、 项目财务效益分析 26 1、效益分析 26 \o Current Document 第五部分营销推广 27 \o Current Document 第一章项目销售 27 \o Current Document 一、 销售对象 27 \o Current Document 二、 销售目标 27 1、目标定制 27 \o Current Document 三、 销售策略 27 1、总体原则 27 \o Current Document 四、 销售方式 29 \o Current Document 五、 销售手法 29 \o Current Document 六、 付款方式 33 1、 项目可采取付款方式 33 2、 各销售阶段付款方式运用 33 \o Current Document 七、 吸客方式 34 \o Current Document 八、 销售促进 35 \o Current Document 九、 项目入市时机 35 1、 入市时机把握原则 35 2、 项目入市时机选择 36 \o Current Document 十、价格走势 36 \o Current Document 十一、销售节奏与销控 37 1、 销售节奏 37 2、 销控 37 \o Current Document 十二、销售各阶段推盘手法运用 37 1、 商业部分内部认购 37 2、 商业部分公开发售日 38 3、 商业公开发售强销期 39 4、 消化期 40 5、 尾盘处理 41 2、 商业价格制定思路 41 3、 商业单位价格区分 42 4、 价格公布策略 42 \o Current Document 十四、销售组织与现场管理 43 1、 销售组织 43 2、 销售管理 50 \o Current Document 第二章项目推广 51 \o Current Document 一、 项目卖点提炼 51 \o Current Document 二、 推广核心 52 \o Current Document 三、 总体战略目标 53 1、 战略目标 53 2、 推广思路 53 3、 推广节奏 53 4、 推广各阶段战术运用 54 \o Current Document 四、 推广策略 54 1、 公共形象策略 54 \o Current Document 2、 广告策略 59 3、 渠道渗透策略 62 \o Current Document 五、 促销策略 63 1、 促销目