《房地产项目土地储备标准化研究报告》.doc
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土地储备标准化研究流程
目 录
一、土地储备标准化流程 5
二、土地储备标准化内容 6
1、获取土地信息 6
2、项目初选 6
3、实地踏勘 7
4、市场考察 7
5、上报公司领导 7
6、初步可行性研究 7
7、项目策划 7
8、形成、优选出规划设计、开发方案 7
9、经济测算及分析 8
10、可行性研究及新项目专题汇报会 8
11、竞投报价计算 8
12、报价评估及决策 8
13、实地竞投 8
14、获取土地使用权 8
15、竞投后评估 8
三、土地获取阶段及接口部门 9
四、土地储备标准化模板 9
1、模板1：新项目基本情况概要 13
2、模板2：新项目初步分析报告 14
3、模板3：新项目初步可行性研究报告 15
4、模板4：经济技术指标表 17
5、模板5：可行性研究报告模板 19
6、模板6：新项目可行性研究报告评审表 23
7、模板7：新项目竞投跟踪表 24
一、土地储备标准化流程
广义的说，土地储备是指从土地信息获取，经过土地踏勘、可行性研究，直至竞投获得开发用地的整个过程。一般来说，房地产开发企业获得开发土地的途径很多，可通过政府出让而获得土地的，可通过其他房地产开发企业转让而获得土地的，亦可通过与有土地的房地产开发企业合作而获得土地的，由于公开市场取地仍然是目前土地储备的主要方式，在此，仅从通过公开市场摘牌挂获取土地这一方式进行土地储备标准化研究。
二、土地储备标准化内容
按照公司一般做法，土地储备应包括上图所示的至少16个工作内容，以下进行简单介绍：
1、获取土地信息
为了获取优质的土地资源，我们将建立起完善的土地信息获取渠道，进行日常化管理和有效维护，目前，主要的获取渠道有：
⑴ 土地整理储备中心；
⑵ 土地拍卖公司；
⑶ 政府机关的招商部门；
⑷ 合作伙伴；
⑸ 其他信息获取渠道。
2、项目初选
项目初选需遵循一定的原则和要求：
⑴ 与公司的土地储备计划和发展战略相符合。
⑸ 与公司的区域战略布局相符合。
3、实地踏勘
实地踏勘需对宗地条件及其内部现状进行信息采集，包括地块所处位置、地段、周边基础设施及其配套设施，土地现状和市场情况，最后，需进行项目地块的SWOT分析和填写踏勘结论（详填资料见模板1：新项目基本情况概要）。
4、市场考察
根据项目初步分析和市场定位的需要，可开展项目周边市场考察，市场考察可由项目发展部完成。市场考察阶段，需完成初步分析报告（初步分析报告详见模板2:新项目初步分析报告）。
5、上报公司领导
根据项目具体情况，可成立项目工作小组。
6、初步可行性研究
新项目工作组成立后，即着手进行初步可行性研究，此阶段是在市调、实地踏勘等基础上完成的，需进行项目地块优劣势分析、项目规划限制条件分析、市场调查及预测，完成初步可行性研究报告（详见模板3：新项目初步可行性研究报告模板）。此报告是在新项目初步分析报告基础上的深化。
7、项目策划
项目策划可由项目工作小组共同完成，必要时可请咨询单位辅助来完成。
8、形成、优选出规划设计、开发方案
将《规划设计条件》提供给设计部，由其提出2-3份初步方案，针对不同的方案进行成本、效益分析，选取最优方案。
9、经济测算及分析
根据项目周边楼市情况，结合项目业态要求、土地价款以及经验成本，测算净利润和销售利润，并结合现实情况进行优劣势分析。
10、可行性研究及新项目专题汇报会
此阶段需完成项目可行性研究报告，具体形式见模板5：新项目可行性研究报告，并在会上收集项目可行性研究报告评审表并完成整理。
11、竞投报价计算
根据经济测算标准及原则，完成新项目竞买跟踪表（详见模板7：竞投跟踪表）。
12、报价评估及决策
按照公司及集团的利润要求，确定项目的最低报价和报价变动区间，根据报价情况适时调整。
13、实地竞投
根据各地挂牌条件的不同，采用现场或网上竞价和竞投。
14、获取土地使用权
竞投结束后，土地挂牌出让部门根据投标文件的具体要求确定公司是否取得土地使用权。
15、竞投后评估
针对竞投的结果，进行项目地块经济测算，分析成本、利润空间，评估竞投的合理性。
四、土地储备标准化模板
1、模板1：新项目基本情况概要
模板1：新项目基本情况概要 项目名称 位置 区域位置 所在区 四至范围 东 南 西 北 地段 与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。 土地所有权归属 合作方 土地性质 占地面积 建筑面积 其中：住宅 容积率 公建 土地现状 包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。 合作方式及条件 合作方
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