2006年万邦商业广场业态规划说明wanzhi1982.doc

2006年万邦商业广场业态规划说明--wanzhi1982 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商业业态布局规划建议 四 川 领 先 行 二00六年六月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一、 业态规划的目的 1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。 3、为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 二、 业态规划的原则 1、 租金贡献率优先原则。 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。 2、 人气贡献率优先原则。 入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。 3、 高品质优先原则。 同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。 4、 配套的原则。 所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 配套服务。 三、 商业区域的划分 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼 划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连 后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理，其 按照各自楼栋的楼层着重向处理。 1、横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必 要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过 一楼的整体业态布局带人流向各个方向分 散，为楼上商家提供随机性客源支撑。 2、纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上 的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态 定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系， 其次再考虑相邻楼栋的之间关系。 结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。 3、一楼整层区域：包括1-5号楼的一层。主要以服装为主，其次细分层各个类别。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 栋接余 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4、2号楼区域：包括2号楼的2-4层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。 5、3号楼区域：包括3号楼的2-4层。主要以餐饮为主。 6、4号楼区域：包括4号楼的2-4层，主要以政府机构和健康消费为主题。 7、5号楼区域：包括5号楼的2-4层，主要以私密性消费和社区配套为主。 8、1号楼A区域：包括1号楼A的2-4层，主要以到达型消费和主题商场为主。 9、1号楼通道：包括1号楼AB结合走廊的部分，主要以能够聚集人流的小店面为主。 10、 1号楼B区域：主力店。 四、 主要业态划分说明 1、一楼区域 ? 主要业态：服装 ? 细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具 ? 辅助业态：社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼 ? 定位原因： ? 服装最聚集人气，有利整个商场经营； ? 服装可以承受较高租金，支撑销售； ? 服装经营商家数量足够多，有利招商； ? 形成足够的规模，服装商场才有竞争力； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大