2015年房地产行业投资策略.pptx

历史能否重演？ ——2015年房地产中期投资策略何奇 投资部2015年6月投资要点投资要点一、历史回顾：复苏与分化今年上半年房地产市场在经历了短暂的回调后强势复苏，但是不同城市间的分化使得此轮复苏史无前例。然而这轮牛市的性质使得基本面和估值面严重分化，业绩靓丽的蓝筹地产股仅在六月的股灾中略显优势。二、行业前瞻：复苏可持续我们倾向于认为，今年下半年房地产销售复苏的趋势会延续，而三季度以后新开工和投资也会明显反弹。考虑到三四线城市的巨大库存压力，今年一线城市房价暴涨终将是一枝独秀，不会造成政策面的反转。三、历史对比：行情或重演从基本面和流动性方面来看，今年下半年和2012年的情况具有一定的相似性，但是外部环境、估值格局和行业周期阶段有所不同。因此，我们倾向于认为蓝筹股的配置价值可能存在于行业估值大幅杀跌和经济触底反弹之后。四、投资建议：结构性机会维持2015年房地产行业全年标配评级，建议静待蓝筹股估值杀跌后的行情。重点推荐：万科、中南建设和北辰实业。一、历史回顾：复苏与分化投资要点1、销量反转的趋势有望延续。今年上半年房地产市场在经历了短暂的回调后强势复苏，无论是行业还是重点公司，在3月份以后均出现了逐月环比改善的迹象。一、历史回顾：复苏与分化投资要点2、城市间分化非常明显。本轮房地产周期最大的不同之处在于，一二三线城市间的复苏分化严重。今年上半年一线城市率先复苏，并且出现了价格暴涨的迹象。但是绝大多数城市复苏缓慢，价格相对比较稳定。一、历史回顾：复苏与分化投资要点3、行情分化非常明显。在基本面严重分化的背景下，估值面的分化与基本面恰恰相反，这是由本轮牛市的性质决定的，也为后期的崩盘创造了条件。二、行业前瞻：复苏可持续投资要点1、销售复苏有望延续。我们倾向于认为，今年下半年房地产销售复苏的趋势会延续。今年二季度以后全国销售金额已经逆转，预计全年销售面积和销售金额增速分别在5%和10%左右。其中，重点城市的增速非常显著，一线城市楼市的销售增速已经接近2012年中期的水平。二、行业前瞻：复苏可持续投资要点2、全国房价有望温和反弹。从百城房价走势来看，目前一线城市房价的涨幅已经到达上一轮周期的高点，也因此将百城房价指数带至2012年底的水平。但是二三线等绝大多数城市房价依然处于2012年中期的水平，预计全国房价今年温和上涨。二、行业前瞻：复苏可持续投资要点3、下半年新开工和投资有望触底反弹。作为最为领先的观测指标，房地产销售的企稳回升必将传导到新开工和投资端。从历史经验来看，今年新开工增速不断收窄，而投资增速将在三季度触底反弹。由此我们可以判断，全国房地产政策大幅收紧的概率很低，下半年政策依然偏宽松。二、行业前瞻：复苏可持续投资要点4、反弹的主要动力在于一二线城市。虽然三四线城市库存压力依然较大，但是由于一二线整体依然是人口净流入，所以房地产销售具有内在支撑力。三、历史对比：行情或重演投资要点1、2012年行情回顾。2012年12月，金融地产股迎来了一波强势的上涨行情，尤其是蓝筹股的超额收益非常明显。作为三年一个周期的房地产行业，地产股今年下半年能否重演神奇成为一个悬念。三、历史对比：行情或重演投资要点2、宏观背景的异同。2012年三季度以后无论是GDP增速还是PMI指数都有明显回升，说明经济企稳反弹迹象明显，也成为金融地产崛起的重要催化剂。三、历史对比：行情或重演投资要点3、流动性背景的异同。2012年9月QE3启动，而今年9月美国有加息预期，因此房地产市场面临的外部流动性环境不同。与此同时，由于房价和通胀之间的紧密关系，今年下半年预计会重演2012年下半年通胀温和反弹的历史。三、历史对比：行情或重演投资要点4、行业周期与2012年类似。无论是从新开工、投资还是销售等角度来看，当前房地产行业整体处于12年下半年的阶段，但是复苏的时间略早于12年一个季度左右。三、历史对比：行情或重演投资要点5、行业估值与2012年不同。无论是从上半年涨幅来看，还是从相对估值来看，今年房地产行业的估值和2012年差异较大，集中表现在两方面：一是行业整体偏贵；二是龙头地产股具有结构性估值优势。四、投资建议投资要点维持2015年房地产行业全年标配评级，建议观察蓝筹股估值杀跌后的行情。重点推荐：万科、中南建设和北辰实业。重点推荐——万科A投资要点一、龙头辉煌不再公司在经历了十年的高增长之后，2014年销售金额首次被同行超越，2015年一季报也出现了史上最大幅度的下滑。在公司30周年到来之际，万科相对估值再创新低，成为唯一一个AH折价的标的。二、改革深谋远虑在中国房地产行业进入白银时代的临界点，万科为迎接未来十年推出了事业合伙人制度，并将业务版图拓展为：“三好住宅 + 城市配套服务商”，致力于将新兴地产业务和地产延伸业务打造成为新的业务支柱。三、配置价值渐现在