注册物业管理师物业经营管理复习材料第1章.doc

第一章物业经营管理概述 本章要求：掌握，物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次机各层次之间的相互关系熟悉，物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 1、物业经营管理的理念如何？与传统物业管理的联系与区别是什么？ 理念：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 区别联系：物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 　2、收益性物业资产的类型有哪些？各自的特点是什么？ 类型：收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 各自特点：写字楼：是为商务、办公活动提供空间的建筑 零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑 出租性别墅公寓：用于出租经营的居住建筑，主要是别墅和公寓 工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业 酒店和休闲娱乐设施：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游休闲、康体娱乐 活动提供入住空间的建筑。 3、写字楼物业是如何分类的？ 答：　写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。（注意）政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 4、零售商业物业是如何分类的？ 答：零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 　　零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型： 1.区域购物中心积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，2.市级购物中心建筑规模一般在3万m2以上3.地区购物商场建筑规模一般在1～3万平方米之间4.居住区商场建筑规模一般在3000～10000m2之间5.邻里服务性商店建筑规模一般在3000m2以下6.特色商店　特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。 二、物业经营管理的层次与工作内容（掌握） 1.物业经营管理的层次 通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。 2. 物业经营管理不同层次之间的关系 从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任。虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物业的价值最大化。 物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。 物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。 设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为设施管理经理（CFM） 房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。 房地产组合投资