2011注册物业管理师经营管理小抄.doc

物业经营管理概述： 物业经营管理又称物业资产管理利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿整个物业寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动的管理对象通常为收益型物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼三种类型。 通常写字楼又分为甲、乙、丙三个等级甲级写字楼地理、交通、建筑状况优良，有完善物业服务，24小时维护、保安服务。乙级写字楼地理、建筑良好，建筑功能不是最先进，有自然磨损。丙级写字楼年限较旧，某些不能满足规范，有较明显磨损。 写字楼分类考虑因素所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三方面。 零售商业物业分为六种类型区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店 零售商业物业基本有两种存在形式1是指经营零售业的独立的建筑物或建筑群2是某综合用途物业内的一部分。 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在1服务对象不同2地理位置不同3服务内容不同4建筑设计和装潢风格不同 物管企业划分为管理型（总包）、专业型（分包）、综合型三种。 物管企业从管理层次上，分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。 物业经营管理分为三个层次物业管理或设施管理（运营管理为主）房地产资产管理和房地产组合投资管理（策略性管理为主） 房地产投资的利润通过三种基本途径1在极好的条件下购买物业2在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业3在合适的时机售出物业。 物业经营管理中的战略性工作1确定战略2确定标准3构建信息基础4决策分析5进行资产组合。 投资决策主要取决于两个关键因素：预期收益和风险水平 资产管理的主要内容本质上就是成本和收益的控制。主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理 物业经营管理的常规工作1现金流和成本管理2日常维修和维护3未来维修和维护4设施设备管理5物业保险管理 房地产投资及其区位选择 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 房地产投资形式分为直接投资和间接投资。 直接投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资 房地产投资的主要目的：通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。 投资者将资金投入REITs(房地产投资信托基金)的优点：1收益相对稳定 2.REITs投资流动性好，易股份转现金 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种 房地产投资的特性1位置固定性或不可移动性2寿命周期长3适应性4各异性5政策影响性6专业管理依赖性7相互影响性 房地产投资的利弊：利：1相对较高的收益水平2能够得到税收方面的好处3易于获得金融机构支持4能抵消通货膨胀的影响5提高投资者得资信等级弊1流动性差2投资数额巨大3投资回收期较长4需要专门的知识和经验 房地产投资的风险主要体现在1投入资金的安全性2期望收益的可靠性3投资项目的流动性4资产管理的复杂性 通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。 房地产投资的系统风险1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险8或然损失风险 房地产投资的个别风险1收益现金流风险2未来经营费用风险3资本价值风险4比较风险5时间风险6持有期风险 风险对房地产投资决策的影响1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期变化特点把握投资机会 房地产投资中对“区位“的理解有狭义和广义之分，狭义是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。广义是除了其地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境和背景；还包括该区位进行房地产投资所支付的成本的高低和所面临的竞争关系；房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。 不同类型房地产投资（物业）对区位特殊要求：一居住物业1市政公用和公建配套设施完备程度2公共交通便捷程度3环境因素4居民人口与收入。二写字楼物业1其他商业设施接近程度2周围土地利用情况和环境3易接近性。三零售商业物业取决零售商业物业辐射区域分析的结果（商业辐射区域分为：主要区域、次要区域和边界区域）四工业物业1当地提供主政策原材料的可能性2