【2013年5月的】地块调研报告模板.doc

PAGE14 / NUMPAGES14 XX省XXX地块调研报告 2013年X月XX日 地块概况：（区位、交通、景观资源、用地指标、预售条件） 地块位于……；地块占地XX亩，预估XX万/亩，容积率XX，商业比例可由我司定，预售条件为洋房XX，别墅XX。（是/否）位于城市发展方向，距离XX市政府5公里，路况良好（双向6车道），车程约10分钟。距XX市核心商圈8公里，车程约15分钟。地块拥有XX，景观资源（是/一般/否）优越。 市场综述（人口、经济、房地产供求及价格情况、别墅和洋房市场情况） 城市特点：全市常住人口为XX万人，其中城区人口（xx区）XX万人。2012年GDP总量XX亿元，人均GDP全省第一。 供需情况：2012年，全市商品房供应面积XX万㎡，销售面积XX万㎡，供需比XX；商品房销售额XX亿，全市商品房销售均价XX元/㎡,同比上涨（下降）XX%。 产品及价格：洋房在售热销面积XX~XX㎡，城区价格水平XX元/平米，郊区价格水平XX元/㎡，其中项目所在区域内洋房价格水平XX元/㎡。（叠拼/联排/双拼/独栋）别墅在售主力面积XX~XX㎡，（叠拼/联排/双拼/独栋）别墅价格水平XX元/平米。 标杆项目情况：全市销售冠军XX项目，年去化XX万㎡，XX亿元，成交均价XX元/㎡。 客户分析：全市购房客户中本地客户占比XX%，外地客户占比XX%（以XX区域客户为主），结合地块自身（山水景观、温泉旅游资源、地块规划利好、碧桂园品牌等），本地客户是否占主导？是否可以拉动外地客户？外地客户占总客户量约XX%。 机会：1、XX河景观好，地块周边水系多。且地块处城市发展方向上，交通便利； 2、XX市各类自然资源丰富，是中国第二大油田基地；市民购买力强。且不限购。 3、当地别墅多，但花园面积小，产品结构不好，展示环境一般，我司双拼别墅有竞争力。 威胁：1、12年整年XX市商品房销售处于负增长状态，市区人口增长不足导致市场下滑； 2、XX市作为石油城市，城市居住环境相对较差，有实力的人群多数迁往青岛等沿海城市； 3、XX市高层产品供应大，在售加待售约12000套，项目所配高层销售阻力相对较大。 营销中心意见：建议推进（谨慎推进）该地块，（其理由如：市场容量充足/处于城市发展方向上/能够实现倾销/净利润符合公司发展要求····） 产品建议：容积率XX，总建面约XX万㎡，沿XX路设独立商业街（临街商业），以230-500㎡双拼和95-140㎡11层小高层为主，…… 售价建议：双拼别墅XX-XX㎡，毛坯均价XX元/㎡，11层小高层带装修均价XX元/㎡。商业毛坯均价XX元/㎡, 经济测算：总体预估销售周期XX年。计划首期开盘别墅消化7成，11层小高层消化3成，预估总预售金额XX亿，成交均价XX元/㎡，净利润XX亿。净利润XX%，首年回笼资金XX亿。  目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc356200401 一、地块概况 PAGEREF _Toc356200401 \h 4 HYPERLINK \l _Toc356200402 1、地块位置及交通 PAGEREF _Toc356200402 \h 4 HYPERLINK \l _Toc356200403 2、地块现状及周边 PAGEREF _Toc356200403 \h 4 HYPERLINK \l _Toc356200404 3、地块各项指标 PAGEREF _Toc356200404 \h 5 HYPERLINK \l _Toc356200405 二、城市综述 PAGEREF _Toc356200405 \h 6 HYPERLINK \l _Toc356200406 1. 城市宏观经济数据 PAGEREF _Toc356200406 \h 6 HYPERLINK \l _Toc356200407 2. 城市规划 PAGEREF _Toc356200407 \h 6 HYPERLINK \l _Toc356200408 3、房地产政策 PAGEREF _Toc356200408 \h 7 HYPERLINK \l _Toc356200409 三、房地产市场 PAGEREF _Toc356200409 \h 7 HYPERLINK \l _Toc356200410 1. 土地市场情况 PAGEREF _Toc356200410 \h 7 HYPERLINK \l _Toc356200411 2. XX市近三年房地产市场走势 PAGEREF _Toc356200411 \h 8 HYPERLINK \l _Toc356200413 3、竞争市场分析 PAGEREF _Toc3562004