沙井商业地块调研报告（DOC67页）.doc

沙井中心区 商业地块出让 调研报告 SHAJING CENTRAL DISTRICT COMMERCIAL PLOT IS SOLD INVESTIGATION REPORT 委托单位：深圳市宝安区沙井街道办 执行单位：深圳市智邦地产投资顾问有限公司 SHENZHEN ZHI BANG REALESTATE INVESTMENT CONSULTANT CO.,LTD CHIEF EDITOR 前 言 沙井中心区商业地块市调组2005年10月 录 1 ??第一部分 深圳商业地块概要 4 ????一、商业地块规划指标????二、商业地块组团区位图????三 商业地块区位价值示意图????四、地块四面现状示意图 4557 ??第二部分: 商业地块区域发展规划 8 ????一、深圳市组团分区规划概要????二、西部工业组团规划与发展策略??????1、区位示意图??????2、西部工业组团功能布局与产业发展??????3、 西部工业组团土地利用规划??????4、 公共配套设施规划??????5、 组团交通路网 8101010121720 ??第三部分 商业地块区域经济概述 23 ????一、西部工业组团GDP统计????二、西部组团产业结构????三、沙井工业企业总数、工业厂房面积与年末人口比较????四、沙井街道社会消费品零售总额与银行存款余额 23242529 ??第四部分 宝安商业发展与分布状况 30 ????一、深圳商业发展概要??????1、深圳市商业网点普查报告简析??????2、商业大动脉（宝安大道）的形成????二、宝安区商业发展的现状与特点??????1、宝安商业发展概况??????2、宝安中心组团商圈分析??????3、宝安区商业整体发展态势 30303134343443 ??第五部分 商业地块区域商业环境 46 ????一、西部组团商业街区规划????二、西部工业组团各街道商圈业态分布及特点??????1、福永商圈??????2、松岗商圈??????3、沙井街道商业分析 46 48485357 ??第六部分 商业地块开发建议 75 ????一、 A319-0871纯商业地块SWOT分析????二、项目定位建议????三、沙井主题购物中心开发业态组合建议????四、酒店式商务公寓开发????五、投资价值分析????六、沙井商业地块发展可参考的标杆项目 75757779 8185 第一部分：商业地块概要 一、商业地块规划指标宗地号：A319-0871用地位置：沙井主中心区 ；用地性质：商业用地 ； 建筑用地面积：47887.32平方米； 容积率：≤1.9； 建筑覆盖率：≤45% ； 总建筑面积：90690平方米；其中商业占60%，计54414平方米；商业办公和商业公寓占40%，计36276平方米；如需配建附属设施，其建筑面积在商业面积中减扣；停车位：900个； 预计出让时间：2005年12月22号。 从区位示意图可以看出，本次出让商业地块位于西部工业组团沙井中心区核心地段，为组团级综合服务商业中心。 三、 商业地块区位价值示意图1、 沙井近年出让商业住宅地块位置示意 2、近年出让商住地块的成交价格统计 3、拍卖地块楼面地价升值曲线 四、地块四面现状示意图 第二部分: 商业地块区域发展规划 一、 深圳市组团分区规划概要 深圳市组团式空间结构的形成，是从早期特区的“带状组团式”城市结构（1982年经济特区总体规划），演变为全市域的“网状组团式”城市结构（《深圳市城市总体规划（1996-2010）》），通过历次规划的空间引导演进和加强，目前确立了由11个功能组团构成的市域组团式空间结构。其特区外的8个组团分别为:宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部服务组团（龙华、观澜、坂雪岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、东部工业组团（坪山、坑梓）、东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳） 1、深圳市城市功能组团结构示意图 2 、深圳特区外组团规模与定位图????西部工业组团规划范围包括松岗、沙井二街道行政区范围和福永街道北部（包括福海大道和凤塘大道以北、107国道以西的福永街道用地），规划用地总面积为156.5平方公里。其中福永街道北部面积24.3平方公里，沙井街道面积63.3平方公里，松岗街道面积68.9平方公里。????至