花园地块项目规划调研报告.doc

齐齐哈尔阳光花园地块项目定位报告 尊敬的集团公司： 一、项目地块基本情况 1、基本情况 我司项目地块区位示意图 项目 该项目位于该项目位于齐齐哈尔市龙沙区西侧，西临嫩江，南靠阳光公园，东至新立街阳光文化公园，东侧为主干道永安南大街（南北向、双向六车道） 位置 齐齐本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。哈尔市位于黑龙江省西南部的松嫩平原。东北与本省绥化市、东南与大庆市、南与吉林省白城市、西与内蒙古自治区呼伦贝尔市、北与本省黑河市接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距大庆139公里、距白城市282公里，距呼伦贝尔市（海拉尔区）524公里，距黑河市483公里。项目所在 周边 周边中冶·滨江国际多层毛坯7000元/㎡ 经济 2010年全市高新技术企业产值达到340亿元，是2005年的23倍，年均增长25%，占全市GDP的比重达到12%。全市高新技术企业达到46家，其中国家级高新技术企业17家。民营科技企业五年新增522家，年技工贸总收入达到80亿元，利税10.2亿元，已经逐步成为齐齐哈尔市国民经济的重要支柱。 2、地块周边情况及优劣势分析 2.1 地块周边情况 该项目地块面积为15万㎡，西侧为嫩江方向，水域面积辽阔，项目立新街与永安大道为该片区主干道， 2.2 地块SWOT分析 优势： 1）该项目地块土地现状为已摘牌净地，可立即施工； 2）该项目地块位于齐市沿江地段，交通便利，位置优越； 3）该项目周边区域配套设施完善，距齐市中心（市政府）4公里，距高端美食街（名扬大酒店）3.4公里，距长途客运站2.7公里，距立商业中心3.5公里， 4）该项目西侧临近嫩江，水域面积约广阔，适宜打造滨水人居； 5）周边房地产市场环境好，项目中冶.滨江国际为齐市目前最高端的楼盘，多层毛坯7000元/㎡， 6）齐市房地产市场无高品质精装修住宅，我司产品有较大差异化特征； 7）齐市房地产市场户型实用率基本在60%-70%，我司产品较高的实用率具备竞争优势； 劣势： 周边形象较差，地势较低洼，。 机会： 1）周边新建的商业配套陆续完工，该区域作为齐市新兴核心区的商业氛围和人气越来越旺，升值空间大； 2）交通日趋完善，进一步提升该区域的交通区位优势； 3）该片区是齐市未来重点打造的城市中心居住核心区，政策导向明显； 4）目前齐市缺乏精装修、大花园、多配套产品，本项目面世可填充市场空白，有较为突出的竞争优势； 5）目前齐市房地产市场进驻大型开发商较少，本地开发商多，住宅开发水平处于中低端。 风险： 1）工程冬歇期长，11月以后将无法组织大规模室外开盘活动，实景开盘模式考验工程； 2）齐本地气候寒冷，产品设计有功能缺陷风险； 3）齐市本地冰冻期长达5-6个月，楼盘园林展示效果受限； 二、周边市场情况 该区域开发物业类型大多为小高层和多层，容积率一般为2.0至4.0，区域2公里范围内均为市面热点楼盘，其中齐市最高端的楼盘锦湖雅居纯水岸产品高层毛坯约7000-12000元/㎡。 序号 楼盘名称 地理位置 开盘时间 建筑类别 装修 价格（元/平方米） 户型 容积率 1 锦湖雅居 纯水岸 劳动湖西岸，游览路东侧 2011年7月 高层，28-32层 毛坯 9500-10000 110-150㎡ 3.5 2 中冶 滨江国际 新立街西侧，嫩江东侧 2011年10月 多层 毛坯 6700-7500 68-140㎡ 1.5 3 秀水家园 嫩江东侧，新明大街西侧 2010年12月 多层，联排别墅 毛坯 8500 100-155㎡ 1.5 4 香江花园 嫩江东侧，秀水花园北侧 2011年9月 叠加，联排别墅 毛坯 8000 160-350㎡ 1.0 5 谊联名居 平阳街东侧，新工路北侧 2010年4期 高层 毛坯 5500 80-140㎡ 2.5 总体来说，本区域内在售楼盘均为齐市中心城区优质楼盘，但齐市缺乏精装修的、实景园林、多服务设施配套的高档住宅，因此高端住宅市场存在较大的改善性需求，并且凭借齐市居民超省会城市哈尔滨的购买力，我司产品存在较大的市场机会。 齐市场销售以套计价，一户一价。由于北方楼盘保暖需要，加之各个楼盘规划水平参差不齐，使用率差别较大。 区域产品结构 项目名称 一房 两房 三房 四房 主力户型 中冶 滨江国际 - 44% 46% 10% 两房/三房 秀水家园 24% 42% 34% - 一房/两房/三房 谊联名居 - 46% 54% - 两房/三房 谊联名居 - 52% 36% 12% 两房/三房 主力户型为两房及三房，两房面积在80-100㎡左右，三房面积在120-160㎡左右，四房面积在200㎡左右，超过300㎡的四房非常少见。这是由于齐市场发展滞后，多为本土开发商，大型开发商目前进驻较