中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程).doc
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第一课 中美房地产经纪差异比较分析课程内容: 一、历史差异 二、市场差异 三、法律环境差异 四、交易流程/环节差异 五、经纪公司运作模式差异 一、历史差异 ●形成历史差异 ·美国房地产经纪行业历史悠久 ·中国房地产经纪行业十分年轻 ●发展历史差异 ·美国房地产经纪行业较为成熟和规范 ·中国房地产经纪行业处于快速发展中 二、市场差异 ●交易主体不同 ·美国房地产交易市场以二手房交易为主 ·中国房地产市场交易以一手房交易为主,二手房交易发展迅猛 ●消费意识不同 ·美国房地产经纪市场上,独家委托受到法律保障,而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高,大多数房地产交易都是通过经纪公司完成 ·中国由于消费习惯和法律保障等原因,独家委托较难实现 三、法律环境不同 ●行业管理部门的差异 ·美国从事房地产经纪的公司由政府管理 ·美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理 ·中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理 ●房协性质及地位的差异 ·美国房协属于民间组织,其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任,对行业政策有一定影响力 ·美国房协是盈利性组织,每年收取大量经纪人的会费 ·中国房协属于行业内非盈利组织,属于政府和房地产企业之间的交流桥梁 ●房协作用的差异 ·美国房协分为四个层级:全国(United states)房协、各州(State)房协、各县(County)房协、各市(City)房协 ·美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协,并为每个房协支付200300美金/年 ·中国房协主要面向房地产企业 ·美国实行独家委托制,因此各级房协都有属于自己的独家委托房源,经纪人加入该协会,能够获取更多的房源信息 ·各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录,任何人都可上网查询 ·各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务 ·美国房地产经纪人愿意成为房协会员,房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢 四、 交易流程/环节不同 ●居间和代理 ·中国广泛存在的居间代理形式,存在经纪人损害一方利益的隐患 ·美国许多地方规定:房地产经纪人只能代理卖方或买方,即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交 ●过户环节不同 ·中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序 ·美国许多地方规定:买卖合同签订后,接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务 ·公证公司是独立的第三方(可以是经纪公司投资)机构 ·为保证公证公司提供公正、优质的服务,美国法律规定:每年由州政府对公证公司进行审核(包括不良记录、投诉记录),并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金(数额随信用记录升高而降低)到指定商业银行;州政府控制该州公证公司的数量,并随时监督其服务质量 ●产权调查不同 ·中国的二手房交易中,一般由经纪公司进行产权调查 ·美国由产权保险公司进行产权调查,交易方支付相应费用 ·产权保险公司进行产权调查之后,对调查的不动产生成相应的保单,若交易中出现问题,则按照标的物价值进行相应赔付 五、经纪公司运作模式不同 ●薪酬结构不同 ·中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构 ·美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成(6%左右)”的薪酬结构 ·美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂,交易费用约占交易总额的6%-7% ●佣金形成机制不同 ·中国相关行业主管部门规定佣金收取比例,美国则不强制规定 ·美国法律规定:严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率
第二课 房地产中介门店经营管理实战 ? 【字体:大 中 小】【打印】
房地产中介门店管理 ■ 门店选址 ■ 日常管理 ■ 门店选址 ◇ 概览 ◇ 选址方法 ◇ 信息获取的方法 ◇ 选址程序 ▲ 门店选址——概览 ◆商铺和办公楼投资情况概览 ▲ 门店选址——选址方法 △ 经济环境和生活结构 △ 区域城市结构 ·上海的三横三纵 △ 规划和政策 △ 商业结构组成的市调 △ 竞争行业分析 ·对手投资额、利润率、人员、薪资、规划等 △ 当地居民消费习惯分析 △ 立地条件研究 ·交通、人流量、周边商业环境、可见度、朝向 △ 同行业调查 △ 租金与经营成本构成分析 △ 市场定位 △ 客户定位 ▲ 门店选址——信息获取的方法 △ 行业部门 ·
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