(房地产价格的影响因素.doc

2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买 的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地 产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用 途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会 经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发 生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能 是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之， 其价值会下跌。 (2)地质条件 地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力， 特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能 力． 地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建 造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相 反，则需要的基础建设费用高，地价则低。 (3)地形、地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高 低关系，特别是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。 由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用 影卜值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地 价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的 价格。 地形、地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业 发展很快，±地需求增加，而士地向外发展受地形，地势的限制，致使城市土地 的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。 (4)建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量，外观形象等因素，对房地产价 格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等， 对房地产价格有很大的影响。