浅析影响房地产价格的经济因素.docx

浅析影响房地产价格的 经 济因素 　　房地产价格的含义 　　房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币 或实物、无形资产和其他经济利益。在现今 社 会，房地产价格通常 用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房 地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲，在供给量不变的情 况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地 产价格下降；在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价 格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而，在现实中 ，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素， 政 治因素，社会因 素，国际因素等，。综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真 实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响 房地产价格的因素。 　　2 只要影响因素分析 　　除了 建 筑物本身与建筑物所处的地块，社会经济条件对房地产 也有着重要的影响，这种影响往往不是一时的，而是长期的，其至 可以说是深远的。从实证科学研究的角度看，我们可以将某些经济 数据与房地价格的变化 联 系起来分析。出于这些因素‘一般不会影响 某一栋住宅或者某一地块上的住宅价格，而是对整个地区甚于一个 国家的住宅价格都产生影响，所以这里的房价取社会总体的房价水 平，也就是取平均的市场价格和租金。考虑到商场并不总是处于出 清状态的，所以成交量和空置率有时也是将要考虑的重要指标。 — 般来说，两栋建筑物价格的区别可以看成建筑物品质不同带来的结 果。两个不同地块的房价的区别可以看成与区位相关的一系列品质 楚别带来的结果。一个地区或者国家房价随时间序列的变化，可以 看成是这里所讲的社会经济条件作用的结果。 　　求取房地产的平均价格或者租金看似简羊，交际非常复杂。我 们经常会发现由计算的口径的个一样而对价格变化完全不同的评价 。平均价格的计算口径由计算者的不同需要和获取数据的不同方法 顺呈现出丰富多样。比如地方政府会以可供出租的公寓样本的的定 期调查来确定市区租金的变化。物业代理公司会根据 经 验确定一个 正常的物业空置率率的标准，米分析实际空置率与判断房地产的市 场供求状况。银行可以借助购房贷款的数据来分析房地产交易状况 等。有时候房地产分析师也用房地广价格指数来代替平均价格。 　　房地产经济分析用得最多的指标之一是房价或者租金价格的历 史变动，不难发现，房价或者租金价格的变化与收入变化之间方密 切的联系，达拉斯的房价下跌。利率变动对房价也有深刻的影响。2 0 世纪 90 年代以来，美国的房价出现了普遍的上升起势，一舶认为 ，这是联邦储蓄银行在这一时期实行的利本政策的结果。 迪帕斯奎 尔与惠顿认为，大都市房地产价格变动存在三项明显的特征。首先 ，房价与宏观经济关系相当紧密，宏观经济数据变动会影响房地广 价格.同样房地产价格也反过来对宏观供求关系产生深刻的影响 　　其次，一个地区的房地产业 发 展水平从短期看，由国家宏观经 济形势以及本地区企业发展水平、市场竞争条件等因素决定，从长 期看，人口和生活方式对此也有重要的影响。短期内，各个地区的 房价往往同起同路，所以没有“套利”的机会比人们想象得要小。 最 后，出于住宅的不可移动性和共他一些因素，房地产巾场对宏观经 济变动的适应能力通常不强，房地产开发商缓慢的调整会导致暂时 的平衡，由此会激发宏观经济周期性循环。 　　2.1 经济发展状况 　　2.2 居民收入 　　居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。 通常，居民收入的真正增加， 意味着人们的生活水平将随之提高， 其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求， 导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的 收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每 增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比 例。如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加， 虽然其边际消 费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先 用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。 如果 居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较 大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分 甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居 住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。 　　2.3 利率 　　利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本 的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息 ，从而使房地产价格上升或 下降。从房地产需求的角度来看，由于 现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利 率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购 买者的贷款偿还负担，从