保利西芯大道项目定位报告压.ppt

项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目整体定位 本案总体开发分期策略 项目分批次开发价值提升曲线 奉行经典，而非流行。 整个产品开发的过程，都依据了经典的建筑法则与空间法则， 我们希望这里将诞生的是一个“100年都不会过时的建筑”， 而不是一个潮流的，某一类风格化的居住品。 不管是古典、现代简约、异域风情还是中国风， 我们认为，都不足以让一个建筑称为“经典”，并可以与时间抗衡。 建筑风格 1、中海购物公园： 包括沃尔玛购物中心、紫荆电影城、麦当劳、健身会所、各种大、中小型餐饮连锁等等。目前已经基本竣工，预计开业时间2011-12月 2、中海体育公园：中海橙俊3期和遗产公园间，包括高尔夫练习场，露天游泳池、篮球场、网球场、绿地公园等。预计竣工日：2011年3月。 3、新希望集团五星级酒店：高新区政务中心马路对面，已经开工，包括酒店和商业配套。 4、合力达卓越新城：汇源生态园附近，包括酒店式公寓、五星级酒店，地铁上盖商业、高档住宅区，已经开工，预计竣工时间2012（首期）。 5、高新区科技园：书香府邸对面，包括科技园和配套商业。预计竣工日2014年。 6、花园商业广场：成都后花园，包括大型卖场、大中型商业、餐饮。预计竣工时间：2013年。7、土桥明清商业街：位置土桥（老成灌路土桥方向），各种风情步行街和居住区。已经完成拆迁和土地整理，预计竣工时间：2014年。 8、国宾商业中心：位置，土桥老成灌路对面，包括商业和基础配套、公园等。已经完成土地整理，预计竣工日：2015年前 9、五星级酒店：铁路西环线对面，正成拉斐楼盘配套商业。预计竣工2015年。 10、高家庄置信商业综合体项目：位置高家庄百鸽尚岛和西线阳关之间空地。预计竣工日，2015年。 集中式商业 区域内未来2-4年规划商业体量巨大 人口影响: 直接15分钟商业生活圈内，区域人口总量达20万人，减去潜在供量,未来1-2年约有12-14万方的商业容量。 区域明年潜在商业供应量约为20万方,由于存在较大不确定性,按50-60%实现供应预测，商业供应量约为10-12万方左右. 以项目地块为圆心，2.5公里半径区域内已建十余个小区；加之中海国际社区居住人口（预计15万左右）和高新技术开发西区潜在的高科技人才和白领阶层等消费群体较多，直接15分钟商业生活圈内，区域人口总量达到20万人. 富士康成都基地落地成都,将为四川提供20万人的就业机会。 按照《成都市商业网点规划》，未来成都市人均商业面积在1.2平米左右，区域未来1-2年约有24万方的商业容量. 综上所述，大型集中式商业一方面未来市场竞争风险大，一方面存在区域容量限制，因此不建议进行大型集中式商业开发。 说到这里，项目商业的发展方向已经基本明朗： 以满足社区基本配套的大众化商业（考虑1-2F底商）为主 3% 2万（社区超市，街铺） 60万 新里派克公馆 3%-4% 8% 3% 5% 大众商 业占比 15万 30万 本案 10万（3万SHOPPINGMALL，7万LOFT） 62万 合景泰富万景峰 17万（星级酒店、涉外医院、国际品牌商业中心） 2万（1万㎡的大型超市及街区，1万平米会所） 商业体量 100万 66万 整体体量 中海国际社区 华润橡树湾 项目 综合市场及区域现状,，建议大众化商业的两种发展方向: 社区配套底商，以满足社区基本需求为主 辐射周边大学及科技园配套商业，如餐饮店等 根据市场参照案例比对，结合项目临地铁站优势，建议本案大众化商业面积比例控制在5%-8%区间，建议面积控制在1.5-2.5万方区间. 大众化商业既定，在否定了常规商业类型的开发方向后，本案考虑：以住宅的形式提升商业的价值。则商业另一条发展之路——LOFT公寓的体量会达到13万方. 13万方是什么概念?按照50平米/套进行估算，约有2600套，如此大体量的LOFT产品，区域具备消化的潜质么？ 区域发展条件：区域规划发展方向是科研类、教学、商务区，高新技术企业进驻（如富士康）带来更多外来高管人员，加之周边校园经济带动的区域租凭市场，将吸引更多投资者目光；区域内自有的酒店配套，对LOFT公寓的需求将会增加. LOFT公寓发展机会点： 市场空白：区域内在售项目只有万景峰有LOFT产品供应，其次再无LOFT物业的供应，有发展此类物业的空白点 自身条件：项目商业体量大，做大型集中式商业有一定市场风险，LOFT产品商住两用的性能在一定程度上可以缓减商业体量的压力 产业支撑:高新技术开发西区潜在的高科技人才和白领阶层等消费群体较多,INTEL,IBM,富士康成都基地落地成都,将为四川提供至少20万人的就业机会。 教学 科研 出口 加工 商务 带动区域 服务式公 寓的发展 和需求 竞争区域LOFT产品供应目前只有合景万景峰 案例