泺安小区商业广场提案15页.doc

泺安小区商业广场提案 第一部分 项目简介 第二部分 济南商业地产供需分析 第三部分 目前济南商业地产的现状 第四部分 消费者分析 第五部分 部分竞争及同类项目分析 第六部分 本项目SWOT分析 第七部分 项目的营销方针 第八部分 项目市场策略项目名称：项目选址：位于，即原市厂厂址内。南接北依，邻项目规模：该项目占地面积平方米，建筑面积万平方米，分地上三层，营业面积万平方米 津 浦 铁 路 济 泺 小 清 河 北 路 路 二、本项目SWOT分析 优势点： 地处济南洛口服装商贸区内，周边相关配套较全； 济南的消费者具有一定的投资观念，渴望通过经营投资获取收益； 消费者心理相对不成熟，容易对眼前利益产生羊群效应，投资有一定的盲目性； 绕城高速公路、民航俱全的外部交通条件，带来丰富的异地客源全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装（成衣）批零、布料（辅料）批零的商业中心。F1（地上一层）：进口、国产布料批零销售及服装（制服）加工订制F2（地上二层）：服装（成衣）批零销售；F3（地上三层）：服装（成衣）批零销售；广场成为市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题的商场第一品牌。 F1（地上一层）：服装（成衣）批零销售F2（地上二层）：；F3（地上三层）：；F1（地上一层）F2、F3（地上层） 绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需要的是成功开业与经营。 我们认为必须把回笼资金作为首期目标，计划把首层进行销售，尽快回笼资金，二三层作自留物业。由于商业规划、区域规划、商户划分的局限性，首层售价高，租金自然也高，高租金对大客户来说是接受不了的，大客户只能往二、三楼以上安排。所以，首层不能租给大客户的，大客户只能往上走，如果二三层作销售楼层、租金回报低，自然较难销售。售价与租金价是相辅相成的，所以，把首层销售，其它楼层作自留物业。 4、提高住宅部分的档次设计与包装 某所处的位置是洛口服装商贸区，且占地面积不算大，根据项目的地理位置和群楼以下为商业广场这个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以豪华装修，售以自用和投资，甚至可进行投资回报的销售模式。 5、商管与物管 商管与物管既是销售招商成功的基础，又是商业成功经营的延伸，对于商管和物管，我们计划是聘请知名物业管理公司和商业广场管理公司，由这些公司派员直接参与和领导管理，其编制则隶属于开发商，既可以借用其名配合广告推广，增强客户的信心，又不至于被其牵制和控制成本。此项模式在具体操作过程中我们有实际的经验，对与其谈判的方式方法和实操过程都有很了解，如我方能介入，此项工作不必担忧。 第八部分 项目市场策略1、招商渠道F1（地上一层）的租用者应该是：（1）；（2）；F2、F3（地上二、三层）的租用者应是：（1）从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户；（2）在从事较高档次品牌，但由于市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户；（）其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。 2、招商方式：租赁形式根据（每个单位平方米元/）建议费为每个单位平方米元元/。合作形式：对于能够一次性租赁的业户，可以洽谈合作。专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销；从而创立项目的自营品牌。3、市场推广根据项目的目标客户，以如下手段予以市场推广（与该项目工程筹备同时开始）：（1）形象宣传着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传；（2）实用宣传针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传；（3）媒体宣传以《晚报》、《报》、《商报》及电台为主要媒体展开多渠道宣传，突出置业首选、黄金升值的卖点；（4）公关活动。 本案 童装针织批发市场 泺都小区 之江商城 洛口服装 批发市场 精品服装城 洛口 鞋城