广州楼市分析报告.ppt

新政策下广州楼市分析 广州地区公司营销中心 报告结构 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 国家房地产历年政策回顾 报告结构 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州楼市分析 广州人理性的消费观念避免了盲目的跟风、炒作，房价自然会稳定在一个合理水平。 上海1、2、4类购房者大量资本涌入，以投资为目的的购房自然大幅拉动上海楼价上扬。 广州楼市分析 报告结构 个盘分析 个盘分析 个盘分析 2005年5月 历年成交情况 购房者结构 收入房价比 楼市氛围 历年空置量 一、国家历年房地产政策回顾 二、广州楼市分析 三、个盘分析 1998年，国家取消了福利分房制度，城市居民住房真正成为商品； 国家计委、财政部公布取消了房地产开发建设中的多项收费；建设部提出了“中央让一点税、地方让一点费、银行让一点息、企业让一点利”的降低房价的思路； 推行分期付款，自人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》以来，各大商业银行纷纷推出多种住房信贷业务，延长贷款期限，提高贷款比例。 1992－1995年，我国房地产市场经历了迅猛发展、急剧下跌和止跌回稳的发展阶段。改革开放以后才开始逐步形成的国内房地产市场遭受重创。。。。。。 1996－2001年：中国的房地产政策进入扶持阶段。 2002年以来，国内的房地产投资每年都以高于20%的速度增长，至2004年底才稍有回落； 受国家土地总体供应减少的影响，价格总体上涨； 房地产竣工面积与销售面积平稳增长， 2004年竣工面积降低，但国内房地产均价比2003年飙升了15%； 2004年价格的上涨导致房地产需求减少15个百分点。 市场处于一个较高速度的发展期，局部地区发展过热。 2002~2004年：国家房地产政策及金融政策逐步规范了房地产市场。 2005年宏观政策透视 一、3月底，国务院通过《国务院2005年工作要点》 高度重视稳定住房价格； 建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格实行责任制； 调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应； 二、3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格》通知。 高度重视稳定住房价格工作； 切实负起稳定住房价格的责任； 大力调整和改善住房供应结构； 严格控制被动性住房需求； 正确引导居民合理消费预期； 全面监测房地产市场运行； 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 三、２００５年３月１7日开始，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 降现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率为相应档期档次贷款基准利率的0.9倍； 对“房地产价格上涨过快城市或地区”，其个人房贷之最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 贷款利率调整前后居民支付房款明细表 24.16 25.64 26.74 支付利息 / 1.48 1.11/2.59 差额 2714.89元 2776.52元 2822.65元 月供金额 65.16 66.64 67.74 还款总额 70 70 70 房款总额 2005年1.1日前（5.04％） 2005年1.1日-3.16日（6.31％） 2005年3.17日后（5.51％） 61.63元 49 21 / 46.13元/107.76元 差额 49 49 贷款总额 21 21 首付3成 四、5月11日，中央7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台。 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 楼市刮起政策旋风，上海市场反应巨大，因为这是继3月上海“政策组合拳”之后的又一大动作。本周，上海新增供应量下跌24.19％，仅为18.21万平方米，成交量为26.62万平方米，成交2242套，跌到了今年的最低谷。 新增供应量略有回升，为23.9万平方米，但仍在低谷徘徊。成交量、成交价继续下跌：成交套数1850套，成交面积22.51万平方米，成交面积较上周又下跌了15.9％，市场交易冷淡，观望氛围日显浓厚…… 5月6日－5月12日 5月13日－5月19日 《意见》出台后的上海楼市 历年成交情况 购房者结构 收入房价比 楼市氛围 历年空置量 一、国家历年房地产政策回顾 二、广州楼市分析