天津小站住宅市场调研报告.ppt

一、市场分析 4、汇总分析 1、小站镇水榭花都价格回升，对大港客户的吸纳能力明显减弱。大港区高层小高层洋房价格普降，今年春季开盘或即将开盘项目价格由8000元以上已经降到6500－7000元的水平，而成交或蓄客也十分不理想；大港区官港湖尚海湾做为大港改善人群置业的另一个方向洋房联排产品销售惨淡，洋房价格已经放到5000元/平米； 2、洋房库存量加大，品质无明显差异，同质化竞争激烈，成交价格下跌明显。近期小站镇水墨兰亭价格下调明显，周末团购房价格在5300－5500元，北闸口镇的乾隆学府、欧筑项目恶性竞争，成交价格在6100-6500元/㎡左右。 3、产品面积小型化，体验式营销正成为大开发商的普遍手法。中信公园城5.19开放日时大家看到的是8万平米的超强园林展示，其产品联排最大不超过230平米，据传其高层400套房源的开盘价要放到3900元。 4、当下市场降价促销效果非常明显。高端楼盘境界梅江高层自3月21日启动降价促销，原价16000/㎡高层，以8600元/㎡起，主流均价10500元/㎡面世，活动首日去化100余套，随后至3月末达200套，至4月末达350套，至现在只剩7套房源，销售达400余套。 总结：当前市场还是以刚性需求为主，市场疲软态势短期内不会根本改观，当前营销审慎定价，加强营 销活动组织。 二、项目在售产品情况 天山水榭花都在售产品汇总明细 产品 剩 余 套 数 面积 区间 （㎡） 2居 （㎡） 2居 套数 3居 （㎡） 3 居 套 数 4居 （㎡） 4居 套数 备注 （2A）高层 206 93-143 93-115 60 117-142 146 0 0 底价均价4609元/平米，报价均价5436元/平米 （2C)小高层 30 169-173 0 0 0 0 169-173 30 底价均价4929元/平米，报价均价5616元/平米 (1D）花园洋房 28 104-160 104-128 4 151-160 24 0 0 底价均价6362元/平米，报价均价7152元/平米 (1D,2D)电梯洋房 149 92-259 92-122 55 132-259 94 0 0 底价均价6500元/平米，报价均价7300元/平米 别墅 51 270-294 0 0 0 0 270-294 51 底价均价9301元/平米，报价均价10214元/平米 合计 464 　 　 　 　 　 　 　 　 公司剩余产品多是面积较大，总价较大的大户型产品，不适合当前刚性市场需求。 三、营销建议 1、营销思路和办法 营销思路： 顺应5月份“以价换量”的趋势，加大促销力度，加速回款以促进项目运转，形成良性循环。 营销办法： 方法一：以“天山深耕天津6周年，感恩回馈“为噱头，让利天津市民，以每月回馈”XX千万“为宣传口 号，吸引潜在客户，以成本+15%纯利润的价格回馈天津市民，加快回款速度。 方法二：筑底营销，堵住降价无底洞。以X年以内，房价跌破买入价格，开发商无条件回购的形式来提振 购房者信心，促进成交。 三、营销建议 2、建议项目当前均价水平 项目名称 本项目 同区域 A项目 B项目 C项目 参考权重 50% 15% 35% PX 碧桂园 星耀五洲 津南新城 分类 分值 成交价格 4550 8500 7000 区位 15 9 12 11 13 交通 12 8 10 10 11 周边环境 8 5 6 6 7 生活配套 8 5 6 6 7 容积率 8 6 7 8 7 建筑外观 8 4 7 6 7 景观 9 5 8 8 8 户型舒适度 10 7 9 9 9 开发商品牌 8 4 7 7 8 项目成熟度 7 4 5 5 6 规模体量 7 6 6 6 6 合计 100 63 83 82 89 高层类均价调整表 本项目参考均价Px=∑（参考物业均价÷参考物业比重×参考物业权重） ×本项目比重 本项目参考均价Px=（4550÷83×50%+8500÷82×15%+7000÷89×35% ）×63 =70.4×63=约4435.元/㎡， 建议名义均价不变，活动促销均价水平：高层4200元/㎡ ，小高层为4600元/㎡。 三、营销建议 2、建议项目当前均价水平 项目名称 本项目 同区域 A项目 B项目 C项目 参考权重 30% 20% 50% PX 恒盛尚海湾 钱隆学府 水墨兰庭 分类 分值 成交价格 5000 6500 5300 区位 15 11 11 12 11 交通 12 7 7 8 7 周边环境 8 6 6 6 6 生活配套 8 6 6 6 6 容积率 8 6 6 6 7 建筑外观 8 6 7 7 6 景观 9 7 7 8 7 户型舒适度 10 8