酒店式公寓运作模式建议1111.pptx

我们从市场上公寓产品运作模式，分四个类别进行分析其服务、售价： 1）有专业酒店管理团队管理，只租不售的公寓（开发商自持） 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓 2）无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓（可销售的） 富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓 3）无专业酒店管理团队运作管理但挂名知名酒店品牌的公寓（可销售的） 广州领峰W公寓、朱美拉国际公寓 4）销售阶段无专业公寓管理公司介入，售后部分产品由多家小型酒店管理公司管理（可销售的） 汇峰国际公寓 通过调研，对本案A塔酒店式公寓运作模式做进一步思考起到借鉴启示作用。;广州国际金融中心雅诗阁服务公寓;广州国际金融中心雅诗阁服务公寓，座落于广州新中央商务区——珠江新城的核心地段，与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物商场共同组成广州乃至华南地区最具地标性的商务综合体——广州国际金融中心。 从一房式到三房式，每间公寓均拥有独立的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院系统，24小时的保安巡视及闭路电视监控系统，保证居住安全。;房型;广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——酒店服务内容;富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓;富力爱丁堡国际公寓——概况;房型;工作人员都是在四星级以上酒店服务过，至少有两年服务经验 管理人员提供三语服务，包括日语、韩语和英语 为客户代收邮件 预约清洁打扫 为客户提供翻译 会所有图书馆和儿童游乐室开放 有偿提供商务服务中心，如小型咖啡厅等可协商用做会议空间 有偿会所服务:游泳、桑拿、健身、斯诺克竞技馆等另外计费。 （红色字体事项收费）;新大厦国际公寓——概况;房型;行李寄存 叫醒服务 租车服务 多国語言工作人員 翻译服务 金钥匙服务 代客泊车 叫车服务 外币兑换服务 旅游票务服务 送餐服务;广州领峰W公寓;广州领峰W公寓——概况;房型;广州领峰W公寓——物业服务内容;朱美拉国际公寓——概况;房型;朱美拉国际公寓——物业服务内容;汇峰国际公寓;汇峰国际公寓——概况;房型;汇峰国际公寓——物业服务内容;总结——调研项目情况汇总表;小结——对本案A塔酒店式公寓的经营启示;阿玛尼艺术公寓;模式一： 不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务。 1、没有任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。 2、五星级酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务； 3、设计品牌贴牌形式，配套配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务； 阿玛尼公寓、范思哲公寓等 模式二： 引入中高端公寓管理公司合作，售后返租。 ;模式一： 直接销售，配置优质物业管理服务，没有专业公寓管理公司运营。 我们将通过如下调研，分析在没有专业公寓运营公司的情况下，将相应配套什么服务内容，来保持物业的品质及符合项目的中高端定位，并预测项目的售价。 ;模式一售价分析： 根据营销全案建议，带公寓管理公司，带精装修、带返租的售价为26000元/㎡ 1、不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务，不带返租的情况下，预计销售价格在26000元/㎡基础上，将有8%-15%的下浮空间，销售均价约为22000-24000元/平。;模式二： 引入中高端公寓管理公司合作，售后返租;档次;目前，我司已与以下三种类型的专业公寓管理公司进行接洽： 第一类： 高端公寓管理公司：辉盛、奥克伍德、雅诗阁 第二类： 中高端公寓管理公司：友和 第三类： 中低端公寓管理公司：伊思德 经过上表分析，营销部认为从符合项目定位、档次、合作模式、是否接受散售及返租这些条件来分析，友和是最符合项目运营需求的合作单位。 基于此，营销部建议制定以下合作方案：;返租年限;合作方案建议二：;合作方案建议三：;　;总结： 1、基于项目的整体定位为中高端的酒店式公寓项目，同时A塔楼是三个业态共存的超高层建筑物，酒店式公寓产品定位有利于整体形象的建立，价值的提升，有利于写字楼产品的销售。故营销部建议最优的选择是与中高端的专业公寓管理公司合作，保障项目的品质与日后运营起来的客群素质，避免降低项目档次，影响其余业态的运营。 2、与专业公寓管理公司的合作方案，方案一投入成本最低，方案二次之，方案三将增加3800多万成本投入，分析虽然合作方案一的收益比合作方案二多600多万，但由于十年合作期限中后5年无法保障客户权益，收益存在不确定性，反而对销售容易造成负面影响，及在后期运营容易产生纠纷，故建议选取合作方案二。 3、在专业公寓管理公司无法达成合作意向的情况下，建议选择模式一：不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务，建议可选择设计品牌合作模式、五星级酒店贴牌模式。