商业街营销报告1056121572.doc

前言 经过对项目的了解，现谈一点对项目的认识，首先绵阳的定位是一座以修闲、娱乐、旅游为主题的发展城市，而就绵阳目前最具发展前景的商业业态有两个一为——房地产；一为休闲、娱乐、饮食。而本项目容纳了前两者，所以定位该项目做上述业态符合绵阳城市发展方向。但商业地产在具体操作过程中难度很大，这就要求整个项目的运作过程本着科学、严谨的运作思路，通过对各运作流程细分。从而让每个操作环节尽量做到不失误或少失误，因本人是做销售的，又对项目的许多情况不是太了解，因而仅能从以往自己商业地产操作销售中的经验积累再结合本项目谈一点自己的认识与看法，以供参考。 隆盛美食街营销推广方案 （2006-7） 一、项目定位 以租代售 30% 房款20%+两年租金 一次性付款、按揭 70% 总计 100% （四）投资回报分析无论是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报。隆盛美食街是老市场新定位，市场人气有待提升，所以租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，这样不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的形成。但是随着发展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。 下表是消费者投资投资的回报： 以C2-2为例，面积为13.44平方米，总价为122461元 投资回报率 1-2年14% 3-5年22.5% 6-10年40% 备注 租金收益 总收益 投资者供款两年或购买两年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。 根据上部分投资回报率的分析，可以看出为更快形成市场，增加人气，利于整体销售，可以让那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺，并保证可以给其一定的回报率如7~8%，这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的回报率，开发商每平米可能要承担几百元的风险，但随着市场逐渐完善，房价上涨，这种风险将降到最低。对于我们这个项目，这种销售方式是可行的，尤其在隆盛美食街真正形成后。因此针对这种情况，就要采取积极合理的招商策略，更快吸引经营户进驻，这样既加强了投资户的投资信心，还可以更快提升项目的知名度和影响力。 （五）、具体的招租方式不管是以租代售还是为投资户招商，都必须积极的吸引经营户进驻美食街，针对美食街的初步定位——隆盛休闲娱乐新锐地带，建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下：1、推出特色品牌商家进驻优惠策略特色品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租； 2、“客户领袖”奖励计划针对目前美食街人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，代理商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价2‰作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式 3、针对目标客户采用DM策略对于一些目标客户，可以通过直邮（DM）或直接派业务员上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。 4、设置专职人员建议开发商设置招商部，设置一个销售美食街招商的专职人员，主要负责美食街的一系列问题和情况，也包括售前、售中及售后的各种服务。 三 营销推广策略 根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销和旺销的效果。 （一）、推广目标 正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目“隆盛民俗特色美食街（二）推广主题基于前面的分析及本项目的定位，并结合目市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕 下面几个方面进行：1、 宣传该市场蓬勃发展，必将带动娱乐美食业的长远发展，从而使购买本项目的消费者对于美食街的发展前景与潜力充满信心；2、 本项目交通便捷发展休闲娱乐行业极具潜力；3、项目独创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点， 我们的“有”——未来的中心；我们的“优”——合理的售价和租价；我们的“奇”——。隆盛民俗特色美食街—隆盛民俗美食街 第二主题：隆盛美食街—隆盛美食财富运动 主题阐释： 第一主题前文已阐释。 第二主题是对第一主题的补充演绎，表示项目位置在商业街，金矿在商业街，而该主题就类似“买铺当然是买商业街”，都具异曲同工之效，以此简洁口语广而告之，引发投资者及商家形成新的投资思维。 商业概念 概念：隆盛美食街——隆盛美食财富运动 概念阐释： 一个良好概念的诞生并炒作，将会为项目增加附加值，同时会使推广