A房地产企业成本控制策略探究.doc

FORMTEXT A房地产企业成本控制策略探究 一、前言 随着社会经济的发展和国家有关政策的不断调整，房地产行业的市场竞争已经日益激烈。这就要求房地产企业改变传统的经营模式，提高精细化管理水平。由于国家相对紧缩政策的出台，房地产企业面临大宗原材料以及人工费的持续上涨压力。部分房地产企业在发展过程中逐渐陷入困境，因此，加强成本管理就显得尤为重要。文章阐述了成本控制的概念和A房地产企业的成本控制现状，总结了A企业在成本控制中存在的问题。最后，从多个角度提出了提高成本管理水平的策略。 二、成本控制概述 （一）成本控制的概念 在研究成本控制之前，首先要对成本控制的概念进行分析。很多学者对成本控制的概念进行了研究，但是由于研究视角的不同，目前还没有形成统一的认识。但是，学者们关于成本控制内涵的研究是基本一致的。有学者认为成本是商品价值的重要组成部分，属于商品经济的价值范畴。而且成本也可以从广义和狭义两个层面进行分析。狭义的成本指的是企业在生产的过程中所投入的生产资料和劳动力的价值，而这些价值往往能够以货币的形式来体现，如会计中的直接材料、直接人工和制造费用等。但是企业的经营活动包括多个环节，不仅包括生产环节，同时还包括其他的管理内容，诸如商品销售和售后服务等。所以广义的成本指的是企业的完全成本，涉及企业各个流程和各个环节。有学者认为广义的成本指的是企业在过程增值和结果增值过程中所付出的资源代价。 有学者认为成本控制有绝对和相对之分。绝对的成本控制指的是要完成既定的成本限额。在企业生产销售的过程中，要努力降低成本项目的支出。而相对成本控制指的是既要控制成本[1]，同时也要保证收益，要取得成本收益之间的有机平衡。相对成本控制更加关注销售量、成本和收入之间的关系，追求的是成本的相对节约。对于企业而言，绝对的成本控制往往是不现实的。因此追求相对的成本控制成为企业成本管理的目标。 （二）成本控制的内容 企业的运营包括多个环节，因此，企业成本控制的范围是非常广泛的。成本控制应该坚持全面性和重点性相结合的原则。一般而言，成本控制通常从成本形成过程和成本费用项目两个角度进行管控。 一方面，企业要对成本形成的过程进行控制。成本形成的过程一般包括三个流程。第一，要实现产品投产之前阶段的成本控制。企业在产品生产之前会购入生产用的原材料和机器设备等，所以企业应该对产品的设计成本、技术成本、采购成本和材料定额以及劳动力的工资水平进行管控[2]。第二环节为制造过程中的成本控制。该环节是成本控制的重要阶段，因为绝大多数的成本支出发生在这一环节。成本控制的主要内容包括对直接材料、直接人工和制造费用的消耗情况进行管理[3]。第三个环节为流通过程中的成本控制。在这一阶段，产品已经生产完成。主要的控制内容包括产品包装控制、宣传控制、销售费用控制、售后服务控制等。 另一方面，要加强对成本费用项目的控制。通常而言，成本费用项目包括原材料、工资费用、制造费用和管理费用。所以，企业应该分别针对上述项目进行成本控制。对于原材料成本控制而言，企业应该着重控制原材料的采购成本、储存成本和生产过程中的消耗等。对于工资费用而言[4]，企业应该着重控制劳动定额、工资耗费以及劳动力的工作效率。关于制造费用项目，企业应该集中控制相关固定资产的折旧费用及车间管理发生的制造费用等。关于管理费用项目，由于管理费用涉及项目较多，企业应该对管理费用发生的各个环节进行控制。 三、A房地产企业成本控制的现状 （一）A房地产企业的成本构成分析 A房地产开发有限公司成立于1988年，注册地为河北省石家庄市，注册资金为7,100万元人民币。A房地产公司的主要经营范围为房地产项目的开发、商品房的销售、建材的销售和物业服务等。A企业的房地产项目成本一般包括四个方面，分别为土地出让金、开发成本、期间费用和税金。其土地出让金主要包括支付的土地价格，承担的契税税费。而开发成本主要包括拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费和开发间接费用等。而期间费用为常见的销售[5]、管理和财务费用。税金包括相关的企业所得税、印花税、城建税、教育费附加和土地增值税等。 （二）A房地产企业成本控制组织体系 从营收规模来看，A房地产企业属于典型的中型房地产企业，其内部的组织结构比较简单。当前公司分为三个控制层，第一层为决策层，主要为公司的实际控制者。第二层为中间层，主要包括项目策划部、项目工程部、财务部和其他职能部门等。第三层为基础执行层，主要包括部门下属的业务主管和公司所有的基层员工。公司的各个部门在日常的经营管理中起到了差异化的作用，其中项目策划部[6]、工程部和销售服务中心是公司的核心业务部门。项目策划部负责编制工程预算、起草项目合同、开展项目规划等。而工程部则主要负责监督现场施工、提高工程质量。销售服务中心负责对商品房进行推广和销