关于房地产业的几点思考导论.doc

关于房地产业的几点思考 李永刚 2013年3月20日 摘要：从1998年始， HYPERLINK /china/ 我国住房价格一直上涨，期间仅有短暂的盘横；房地产业规模和其国民经济占比逐年扩大，导致整个经济结构失衡。高房价要么让无数的潜在购房者望而却步，要么造就了无数的“房奴”，终生为房奔波。是什么导致了我国住房产价格的一直上涨？本文首先从住房需求的释放、住房的商品化和市场化改革，我国的城镇化进程，地方政府对土地财政的依赖，房地产调控效果不佳，地方政府执行调控政策乏力，投资与投机盛行等几个方面阐述了我国住房价格一直上涨的原因，并对房地产体量巨大和高房价的危害进行了分析，然后对如何调整经济结构和控制住房价格提出了的建议。 一、房价为什么一直上涨？ 1、经济高速发展释放潜在需求。 新中国成立后很长一个时期，由于供应严重不足，人们总体居住条件长期得不到改善，筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景，很多人记忆犹新。1978年，城市人均住房建筑面积仅6.7平方米，对住房的潜在需求巨大。[1] 改革开放三十多年，我国经济已年均10%左右的速度发展，国民收入显著增加，对住房的潜在需求得到有效释放。这是房价上涨客观的合理的原因。 　? 2、住房的商品化和市场化改革。 在1981年前，我国实行的是福利分房制度，住房是免费的。从1981年开始进行商品房开发试点，1992年房地产开发从沿海向内地展开，到1998停止住房实物分配，全面实行住房商品化，并取消价格管制。当年住房有效需求全面释放，商品房成交量和价格都大幅攀升。 3、城镇化进程与房市预期。 因我国的经济发展快速发展和城镇化的持续发展，将近有1.8亿农村人口转化为非农人口，大部分的农民工已转化为城镇的暂住人口。1978～2012年27年的时间里，我国城镇化水平由17.9％提高到46.0％。目前还处于加速城市化的进程之中，城镇化水平在以每年1%~2%的速率增长。预计到2025年城镇化将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。中国的 HYPERLINK /company/ 企业和居民对房地产市场形成了这样的认识：土地属于稀缺且不可再生资源，在加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和人们需求的增加越来越高，而不会降低。如果现在不买地买房，将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入，刺激房价增涨。 4、地方政府对土地财政的依赖。 我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。1994年我国实行分税制以后，省及省以下地方政府承担约65%的 HYPERLINK /china/ 中国财政总支出，而在中央政府的转移支付不完善的情况下，地方政府的 HYPERLINK /class_free/4_1.shtml 财政收入是远远不能满足其发展需要的，地方收入与支出严重不成比例。由于缺乏有效的融资方式来保持财政平衡，地方政府不得不通过土地出让来增加地方财政收入，通过对国有土地的竞价拍卖，来获取地方发展的主要资金。卖地的钱是不交中央政府的，只交一点税，大部分是归地方政府。而土地的“竞价拍卖”客观上不断推高房地产开发土地的价格，增加房地产开发成本，传导至房价上涨，房价上涨和房地产业的繁荣反过来又刺激地价上涨，地方政府获取更多的土地出让金，使得整个房地产市场陷入投机恶性循环。2008年，南京市江宁区房管局以 “低于成本价卖房” 对南京恒大地产集团进行查处。此事件在网络和平面媒体上掀起轩然大波，该房管局局长因天价香烟被 “人肉收索”而查出贪污腐败，继而被双规。此事件反映普通大众对高房价的敏感和反感。在更深层次，此事件也反应了地方政府对土地财政的依赖（房价高，地价才高，地价高，政府才有收入）。 5、房地产调控效果不佳。 从2002开始国家开始对房地产进行调控，但房价一路上涨，期间仅有短暂的盘横。房价长时间脱离普通大众的购买力。调控不佳的原因在一下几个方面。 对房地产业在国民经济中的认识和定位不明确，导致房地产占国民经济的比重过大。 1992-1997年，朱镕基总理（副）对房地产业和经济过热进行了很好的调控，实现了经济的软着陆。在那个阶段房地产占整个国民经济的比重不高，只能算作普通的经济门类。1998年，由于受1997年亚洲金融危机的影响和前几年对经济的调控，我国经济出现通货紧缩，下行压力加大。国家为了启动投资需求，首先从房地产业入手，采取了一系列的调控措施。首先，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出