房地产业流程详解.ppt

房地产经济学 第5章 房地产业流程 5.1.1 房地产投资的含义与分类 房地产投资是指房地产投资者为了获得预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。 房地产投资可从不同的角度进行分类。 5.1.1 房地产投资的含义与分类 按照投资客体的形态不同，可以分为房地产非金融资产投资（实业投资）和房地产金融资产投资。 →房地产实业投资是指将资本投入到房地产开发、经营、中介服务及物业管理服务等经济活动上。 →房地产金融资产投资是指通过购买房地产证券（股票和债券）来达到进行房地产投资活动的目的。 按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资 。 5.1.1 房地产投资的含义与分类 按房地产投资的经济内容不同，可以分为以下几类： →土地开发投资主要是进行“三通一平”或“七通一平” 等土地平整和基础设施建设。包括新区土地开发投资和旧城区土地再开发投资。 →房屋开发投资是指在已开发好的土地上进行房屋开发建设的投资，包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。 →房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资。 →房地产中介服务投资是指用于房地产咨询、估价、经纪等中介服务的投资。 →房地产管理和服务投资是指用于房地产管理、维修和保养等服务的投资。 5.1.1 房地产投资的含义与分类 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括房地产开发投资和置业投资。 →房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资,形成新增房地产,并将其出售或转让给新的投资者或使用者，从而获取开发收益。这种投资风险较大但回报亦丰厚。 →房屋置业投资是指将购得的房地产（可以是增量的也可是存量的）用于自身生活居住或生产经营的需要，或者出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入，或在不愿继续持有时转售给他人获取收益。这种投资同时达到了自用（消费）、获取经济性收益、投资保值和增值几个方面的目的。 5.1.1 房地产投资的含义与分类 房地产间接投资是指将资金投入到与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需要直接参与有关的投资管理工作， 具体投资形式：购买房地产企业的债券和股票、购买房地产投资信托基金、购买房地产抵押贷款证券等。 5.1.2 房地产投资的原则 满足市场需求原则 充分准备原则 适度规模原则 背靠大树原则 风险收益适当原则 利用财务杠杆原则 发挥特色优势原则 战略重于战术原则 5.1.2.1 满足市场需求原则 房地产投资的目的是获得高额回报,这是以将开发经营的房地产转卖出去为决定条件的。这决定了房地产投资的首要原则是满足市场需求原则。 房地产市场需求有近期和远期需求、主动和被动需求之分。 房地产近期需求（1-2年内）是回报较低但较稳妥的投资对象，适合于娇嫩型和守业型的投资者。 房地产远期需求（2年以上）是回报较高但风险较大的投资对象，适合于成熟型和开拓型的投资者。 房地产主动需求（市场已提出的需求）是被动选择的投资对象，适合于稳妥型的投资者。 房地产被动需求（投资者提前推出并引导消费的房地产需求）是主动选择的投资对象，适合于开拓型的投资者。 5.1.2.2 充分准备原则 在进行一项房地产投资之前要进行充分准备。具体包括： 充分了解房地产市场行情。 进行多次的、详细的实地考察。 研究地段区位，即对投资地块的规划条件、周围环境、发展趋势等进行充分研究。 清晰了解产权关系，处理好各种可能发生的纠纷。 认真研究以下问题：地块形状和承载力等问题（开发土地投资前）；设计、施工队伍和商品预售规定等问题（开发房地产投资前）；设计图纸、设备新旧程度等问题。 房地产投资的准备工作涉及到很多方面，应根据需要有选择性地去做，以保证投资决策正确为标准。 5.1.2.3适度规模原则 房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系： 规模收益递增→规模收益不变→规模收益递减 因此，房地产投资规模不应太小或太大，应该适度。 5.1.2.4 背靠大树原则 背靠大树好乘凉，是房地产投资者常常采用的投资原则，这样可以增强抗风险能力。 具体形式如下 倚重公共投资，即追随公共投资而进行房地产投资，因为一般而论，公共建设所到之处，往往带动当地房地产大幅度升值。 按政治经济信息的要求进行房地产投资。因为政治经济信息是政府政策和变化趋势的反映。 追随有经验的大投资者。有经验的大投资者经验丰富，投资对象选择恰当，资金雄厚，抗风险能力强。 5.1.2.5 风险收益适当原则 最理想的房地产投资对象，就是风险最小而收益最大的房地产项目，但在投资实践中难以遇见。 房地产投资的风险和收益是并存的，房地产投资的一项基本原则就是要风险收益的比配关系合理。 常见做法 一三法则：即如果赔赚可能性各半