北京实地信托贷款信托计划说明书.docx

中融-北京实地集合资金信托计划说明书信托要素信托名称中融-北京实地集合资金信托计划受托人中融国际信托有限公司保管行中国光大银行北京分行天宁寺支行信托结构集合、结构化信托规模17亿元，其中优先级12亿元，次级5亿元信托期限优先A类：24个月优先B类：12个月24个月（满12个月可提前结束）投资类型信托贷款及股权投资资金用途8亿元用于北京One项目的工程开发费用；4亿元用于云端产业园项目的工程开发费用委托人预期收益优先A级：300万以上，24个月，8%/年，第一顺位；优先B级：100万-300万，12个月，8.7%/年，第二顺位； 300万以上，12个月， 9.2%/年，第二顺位； 100万-300万，24个月，9%/年，第二顺位； 300万以上，24个月，10%/年，第二顺位收益分配按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。还款来源第一还款来源：北京one项目的销售收入；第二还款来源：云端产业园项目的销售收入； 第三还款来源：运河核心区项目开发销售收入。交易结构交易对手情况北京实地房地产开发有限责任公司基本情况 北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）成立于2001年12月，工商注册号为1100002348659，注册地址：北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，经营地址：北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号，注册资金：4000万元，法定代表人：杨维旺，经营范围：房地产开发；销售商品房、建筑材料；自有房产品的物业管理；家居装饰；房地产信息咨询。项目公司北京实地房地产开发有限责任公司成立时间2001年12月住所北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号法定代表人杨维旺企业类型有限责任公司注册资本4000万元实收资本4000万元经营范围房地产开发；销售商品房、建筑材料；自有房产品的物业管理；家居装饰；房地产信息咨询。股权结构杨美玲出资3200万，持股80%；杨维旺出资400万，持股10%；张伟生出资400万，持股10%经营期限自2001年12月30日至2031年12月29日财务状况（1）资产负债情况分析截至2012年12月31日，公司资产总额138,396万元，负债和所有者权益分别为69,584万元和68,812万元，所有者权益占总投资金额比例30.74%，符合贷款自有资金比例要求；资产负债率50.28%，公司短期偿债能力较强。（2）盈利情况分析2012年公司主营业务收入53,270万元，较上年增长306.46%，主营业务成本23,003万元，较上年增长197.08%；毛利30,267万元，毛利率56.82%，净利润18,426万元，净利率34.59%。该项目土地取得时间较早，成本较低，整体盈利水平较高。（3）现金流情况2012年公司经营活动净现金流14,252万元，主要由房屋销售产生；投资活动净现金流5,400万元，主要为当年未分配利润转增资本公司；筹资活动净现金流-12,350万元，主要由偿还借款产生。小结：实地公司财务记录较为规范，能够真实反映公司财务经营状况，且项目盈利水平较高，对贷款偿还有良好的保障。汇天网络科技有限公司1、基本情况汇天网络科技有限公司（以下简称“汇天公司”）成立于2007年10月，工商注册号为110000010587101，注册地址：北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室，经营地址：北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号。注册资金：10000万元，法定代表人：杨磊，经营范围：技术开发；技术应用；投资管理；资产管理；开发、销售计算机软硬件及外部设备；市场信息咨询。项目公司汇天网络科技有限公司成立时间2007年10月住所北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室法定代表人杨磊企业类型有限责任公司注册资本10000万元实收资本10000万元经营范围技术开发；应用，投资管理；资产管理；开发、销售计算机软硬件及外部设备；市场信息咨询。股权结构北京美融加投资有限公司占股100%。2、财务状况汇天公司的报表反映，截至2013年3月31日，公司资产总额44,774,52万元，负债和所有者权益分别为35,383.41万元和9,391.11万元。所有者权益较上期没有没有明显变动，但资产、负债规模都有大幅增长，公司资产较上年增加25,672.36万元，变动幅度135.47%，其中货币资金增加46.68万元；存货增加25,672.36万元，变动幅度150%；该变动主要源于汇天公司年初交纳土地出让金和其他相关费用形成。公司2013年3月31日的资产负债率：79.03%，流动比率为：126.26%，速动比率为：5.47%，以上指标表明公司负债率处于比较高的水平，存货占流动资产比例较高造成速动比率较行业平均水平低，存在短期偿债能力不足的风险，但分析债务构成主要是美融加公司对汇天公司的股东借款，性质非对外负债，因此汇天公司短期不会