大型商业地产项目开发概述（购物中心）（PPT ）管理.ppt

香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 大型商业地产项目开发概述 制作人：陈华 大型商业地产项目开发概述 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，购物中心在全球正逐步成为占据商业主流地位的新兴业态。但是，一直以来国内有关购物中心产业发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、零售业及相关服务性行业相结合的经济整合体。正确的决策与规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。 本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、核心特质、开发现状、开发前景，为发展商开发商业地产项目提供决策依据。 大型商业地产项目开发概述 一、购物中心的基本知识点 二、海外各国购物中心开发启示 三、房地产开发商的以一块奶酪：购物中心开发 一、购物中心基本知识点 1、什么是购物中心？ 2、购物中心是一种商业房地产形态 3、购物中心是未来商业地产的主流业态 4、购物中心的类别划分 5、购物中心的核心特质 6、购物中心的通用运营模式 7、购物中心四大开发要素 一、购物中心基本知识点 1、什么是购物中心？ A、从形式上看，购物中心是消费场所 B、从内涵看，购物中心是一种商业聚集形式 2、购物中心是一种商业房地产形态 A、什么是商业房地产？ B、购物中心的商业房地产特点 3、购物中心是未来商业地产的主流业态 一、购物中心基本知识点 4、购物中心的类别划分——按照经营规模及商业辐射范围分类 类型 出租面积 （平方米） 入驻商户 （家） 停车位 （个） 商圈辐射人口（万） 商圈辐射半径 业务定位 近邻型 （小型） 0.7万 10-20 100 5-10 在10分钟车程以内 日用品和一般食品 社区型 （中型） 1.3万 20-100 500 ------- 在30分钟车程以内 大型超市或从事批发的商店 区域型 （大型） 1.5-7万 100多 1000- 5000 ------- -------- -------- 超区域型 （超大型） 7万以上 150-200 1000- 5000 20 -------- 大型百货公司或批发店 超级型 SHOPPING MALL 10万以上 250-700 1000多个 ------- -------- 百货公司或批发店、家居店等3-6家 一、购物中心基本知识点 4、购物中心的类别划分——按照开发商背景及经营管理模式分类 物业型购物中心 连锁摩尔购物中心 百货公司型购物中心 物业型购物广场 普通摩尔购物中心 自营比例较高（50—70%） 业态复合度较高 定位于家庭 一站式消费理念 面积在10—15平方 业态复合度较高 通常定位于高端市场 招商操作方便 业绩好 黄金地段 租赁制 面积小 业态复合度低 目标客户清晰 黄金地段或聚居区 租赁制 面积在15—30万平方米之间 全业态经营，复合度高 所有者、管理者、经营者角色分离 一、购物中心基本知识点 4、购物中心的类别划分——按购物中心的商场面积规模分类 类型 特征 备注 巨型/超级购物中心/XITY购物中心 面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场、马尼拉SM MEGA购物中心和香格里拉广场、吉隆坡MIDVALLY MEGA购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场、上海正大广场、香港海港城。 大型 购物中心 面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。“摩尔”就是巨型或大型的购物中心。 超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。 中型 购物中心 面积在6至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。 购物广场一般也是中型购物中心。 小型 购物中心 面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店，JUSCO吉之岛青岛东部部店。 生活购物中心、社区型购物中心也是小型购物中心。 一、购物中心基本知识点 4、购物中心的类别划分——按购物中心的定位档次分类 类型 特征 以高档商品为主 如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场、台北京华城。（但如果以70%以上的比例经营高档商品，则这个购物中心一般最大只能作到10万平方米。开在国内的话，其集客能力将很有限，一般为购物广场，故也称不上摩尔购物中心。） 以中档商品为主 即高中低档比例协调（在高3：中5：低2左右）。