某大型商业地产项目餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心项目立项申报建议书.doc

某大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）项目立项申报建议书 报告摘要 1、项目概况 ××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目,占地46亩,通过前期初步设计,计划建设面积约为6万平方米,拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 2、项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析,对本项目判断如下: 2.1项目优势 项目位于规划中的环四环商业带上,交通的通达性和通畅性均好; 项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成,形成基本消费; 项目西靠CBD商务人群,东接垡头边缘集团,未来顾客数量充足; 燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流; 项目前期良好的规划设计,将能充分灵活地满足商家和商户的需求; 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 2.2项目劣势 项目虽在四环路边,但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳; 项目自身及周边目前正处于待开发阶段,商业成长需要一定的时间; 项目周边的基础设施相对不完善,×××桥的改善需要一定的时间; 项目现有的商业规划体量稍小,难以形成具有震撼力的规模化优势。 2.3项目机会 商业发展的良好形势与WTO的开放,四环商业带正初现端倪; 项目位于快速成长的环四环商业带,将成为四环重要商业设施之一; 项目处于规划中的CBD东扩范围和重点区域,未来区域潜力巨大; 与OUTLETS等商业的业态错位互补,将可能形成“1+12”的效果; 项目区域的四、五环间的商业空缺,可能通过本项目的成功开发填补; 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住,将使本项目基本商圈扩大。 2.4项目威胁 未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁; 处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用; 项目周边楼盘商业(如世纪华侨城)对本项目客流具一定的分流作用。 综上所述,我们的结论是:项目区位未来发展方向良好,潜力巨大,本项目将拥有良好的发展空间。 3、项目定位建议 3.1项目整体定位 通过分析,我们建议项目的定位是:为××东南区域居民提供餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心(Shopping Center)。 项目将立足于基本商圈的消费人群,规划满足居民基本消费需求的大型综合超市(HYPERMARKET),同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS的错位及互补性定位,引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建材等,以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层,从而建成东南四环区域的地标性的休闲娱乐购物中心。 3.2 项目规模定位 根据商圈消费力的估算,我们建议本项目的总面积在9万平方米左右,其中包括约2万平方米的停车场和7万平方米的商业面积。 3.3 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析;并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案,其中每种方案必备的基本业态为:大型综合超市、各种专卖专营店、大型影城、KTV、大型餐饮、健身康体中心。 方案一:特色业种为大型影城和家居建材城; 方案二:特色业种为大型影城和电子数码城。 我们认为第一种相对比较适合。 1 项目基本情况 ××××项目是×××××房地产开发公司在××××××××地区开发的大型商业地产项目,项目占地46亩,开发商通过前期设计,计划建设面积约为6万平方米,拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 为了更好的对××××项目进行定位和规划,×××××房地产开发公司委托××世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方,对项目进行调研分析,并根据分析结果对项目进行定位,提交可行性研究报告。 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 2.1 ××市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 2.2 ××市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 2.3 ××市商业发展现状分析 我们认为××市的商业发展有以下主要特征: 城市商业吸引力巨大,作为国际性的大都市,无论是出于战略发展要求还是对庞大购买力的追逐,××的商业吸引了国内外诸多商家的进驻,可以说××的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。 商业持续快速成长,从商业增长速度来看,近几年,××市商业的年平均增长速度均在15%左右,这要比同期GDP平均增长速度高出约1/3左右。而从业态发展来看,近几年,以大卖场和超市为代表的先进商业业态在××得到了年均增速30%以上的高速发展。 商业重心逐步迁移,伴随着××的城市化进程与住宅开发,商业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移,西、北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年,环四环商业经济带将迅速崛起。 商家战略布点加