中恒世纪地产营销策划提案新.pdf

中恒世纪营销策划提案 中恒世纪营销策划提案 前言 本项目位于淡水人民路经济活跃繁华路段，是一个酒店+公寓的项目； 面对当前房地产调控，投资客回潮的市场背景下，如何定位产品属性；如何 挖掘产品的价值；如何炒作“泛美”品牌；如何利用“泛美”与中信、壳牌 战略合作伙伴关系挖掘其客户资源；如何通过营销冲破市场不景气与竞力压 力实现快速销售，成为本案行销的重点。 项目现状 项目位于淡水镇人民南路，周边酒店、夜总会、桑拿林立，是淡水镇经济最 为活跃的商业地段； 项目共分为A、B两栋，A栋规划为酒店，B栋为酒店式公寓；其中A栋1—4 层为商业，5—7层暂不做分割，计划经营夜总会等娱乐场所； 目前Ａ栋以返租式产权酒店模式销售，向客户承诺每年8%投资回报率； 项目五月开盘，目前销售率不足30%，销售速度缓慢； 淡水房地产市场现状 供应量大 营销手段多 政策不明朗 市场疲软 投资客户少 观望氛围浓 外来资金少 价格持续走低 受全国甚至全球地产、经济的负面影响，惠阳房地产出现全国同样的疲软症状，深圳投资 性客户不敢进入市场，本地客户不愿进入。市场持续观望态势，房地产价格一路探低，营 销手段层出不穷。 酒店案例分析 案例一 海口索菲特前沿酒店（产权式） 项目概况： 海口索菲特前沿酒店由前沿控股集团投资开发的国内首个全海景 五星房产权式酒店。作为亚洲财富领袖俱乐部永久性会址及 2004年唯一荣膺中国国际商业地产博览会50强的产权式酒店， 它的首次亮相引起业内外人士的普遍关注。该酒店位于海南省海 口市西海岸的盈滨半岛，是旅游度假的黄金地段。 均价：13000元/平方米 入住时间：2005-12-30 建筑面积：2.6895万平方米 主力户型：70-80平方米 总户数：304户 其销售诉求点是：70年产权、每年9%的回报率、5年回购计划、 业主坐享每年21天的免费入住与稳定分红 ，使业主拥有安心的投 资回馈保障。并且展示出了前沿集团无比雄厚的经济实力以及对 投资业主的诚意投资前景比较乐观。 案例二 太和温泉休闲酒店 太和温泉休闲酒店是由海南钧恒房地产开发 有限公司投资1.4亿元，按国际星级标准规划设 计、建造、装修的第一家温泉休闲酒店；也是 目前海口市内唯一一家生态温泉别墅式休闲酒 店。酒店位于海口市琼山区新大洲大道三公里 （海府大道、凤翔大道、新大洲大道、东线高 速公路四条主要交通干线的交汇点，距离仅200 米。 占地面积43亩，总建筑面积30，000平方 米。酒店拥有欧式风格别墅38栋，各类客房500 间（套），可满足商务散客、旅游团队、会 议、休闲等不同客人的需求，房间内部装修考 究，格调新颖，均配有现代化的设备和安全设 施。均价在6800元/平方米。 其销售策略采取的是：分时休闲 + 产权酒店 ； 销售诉求点是：休闲 + 赢利 + 资产增值。投资者用每年在其店 21 天 的免费入住权通过公司参与國内分时度假机构多家酒店的入住交换， 并可进入国际交换网，出国旅游休闲，其销售模式值得我们借鉴 小结 市场出现困难，并不代表本案的营销已经走到墙头，经过我司的市场 调研与专业分析，认为本案后续销售具有一定的潜力和卖点可供挖 掘，并最终实现销售。 项目定位  项目属性界定  形象定位  客户群定位 战略思考 ： 基于我们对市场的判定，我们应完全放弃以前对市场美 好的回忆，不再依托深圳的投资客户。 将项目重新定位，立足本土，准确抓住项目所在地的目 标客户群。将资源和精力集中在本土，以项目地段、户型、 回报、潜力为主线。同时大练内功，提高销售成功率。 项目属性界定 纯投资型星级产权式酒店 地处淡水经济最活跃的繁华区域；区域酒店、娱乐业极其发达，周边星级酒店林 立，夜总会、娱乐城、休闲会所、桑拿数十家 产权式酒店产品定位，纯投资性产品，高回报、风