佳诚地产某住宅项目营销策划提案.doc

PAGE 佳诚地产【博学华府】营销策划提案 2008年5月 中国·武汉 目 录 第一部分 市场分析 A 2007年武汉市房地产住宅市场分析 B 武汉沌口经济技术开发区区域市场分析 C 重点竞争对手分析及我方因应方案 第二部分 项目定位及推广策略 A 项目核心竞争力分析 G 广告定位 B 项目形象定位 H 广告广告创意表现 　　　　　　　　　　　C 项目形象塑造 I 广告阶段策略 　　 　　　　　　　　　　　D 目标客户定位 J 广告投放频率及规模 E 价格定位 　 K 广告效果监控、评估及修正 F 推广策略 　L 项目商业 第三部分 营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计 第四部分 本项目部分广告阅览 A VI识别色的选定 B 围墙展板阅览 第一部分 市场分析 A、2007年武汉市房地产住宅市场分析 （一）武汉市全年销售套数分析 1、全年各季度销售套数走势分析 从季度住宅销售套数来看，2007年武汉市销售套数最活跃的季度集中在第三季度，主要是由于7-9月份武汉市房地产市场受当时土地拍卖的楼面地价不断屡创新高和开发商“捂盘惜售”的原因，许多新项目推出就售完的现象给购房者造成了恐慌的心理，而进入第四季度，受新的房贷政策的出台以及一线城市房价和销量的急剧下降的影响，购房者显得越来越理性，武汉楼市的的销售套数也出现急剧下滑的趋势。 2、全年各月销售套数走势分析 从以上武汉房地产市场成交套数统计分析图中可以看出，2007年后三个月房地产成交套数呈显著的下降趋势，其中11月成交套数为7815套，比10月减少了1566套，降幅为16.69％；12月的销售套数为5890套，比11月减少了1925套，降幅为24.63%，而与去年同期减少了2892套，降幅为33.61%，随着岁末的临近，武汉市成交套数急剧下降，说明新的房贷政策对楼市的影响效应已经逐渐显现出来，这直接影响到了市场的购买信心。眼下的武汉楼市，尽管还没有确定“山雨”到底会不会来，但用“风满楼”来形容，是再恰当不过了。 （二）武汉市全年销售价格分析 1、全年各季度销售均价走势分析 从季度的销售均价中可以看出，进入第三季度武汉市的销售价格出现跳涨的现象，主要是由于受当时楼面地价不断屡创新高和开发商“捂盘惜售”的原因，虽然进入第四季度销售套数不断下滑，但销售均价却不断上涨，但从12月份来看，各项目的优惠幅度不断加大，说明开发商对价格依然保持挺坚，预计未来一段时间，销售价格不会再出现2007年三、四季度的跳涨现象。 2、全年各月销售均价走势分析 2007年最后一个季度，楼市虽然成交套数不断下降，但成交价格却依然呈上涨的趋势，继续保持量降价升的局面，但价格上涨幅度连续三个月保持下降的趋势，2007年12月份成交均价为5685.7元/㎡，涨幅仅为2.21%；从近一年内武汉市销售价格上看，2007年1月-2007年7月成交均价整体上表现出稳中有升，稳步上扬趋势；但从2007年8月份开始，由于受整体市场供应减少和拍卖土地的楼面地价屡创新高的影响，销售均价开始出现跳涨的现象。从目前主城区项目调研的情况来看，开发商开盘定价都较谨慎，多数会采取折扣或实物优惠的形式来变相降价以促进成交，但实际的成交价格却有所下降。 （三）结论与展望 1、武汉房地产市场现状 ※从成交量上看，近期武汉房地产市场表现出较为明显的客户拜访量急剧下降成交降低的现象，新的房贷政策和一线城市价格不断下降，对武汉楼市的影响效应已经逐渐显现出来，这直接影响到了市场的购买信心。 ※从成交价格上，前期价格已经透支了今后一段时间的房价上涨空间，各项目对于市场缺乏足够的信心，开盘都低于市场预期的价格并加大了优惠的幅度，但销量继续下滑。 ※从近期的新开项目数量来看，“五一“期间多数项目争先面市，开发