租房合同中没有约定买卖不破租赁_0.doc

租房合同中没有约定买卖不破租赁 　　篇一：“买卖不破租赁”的相关法律法规 　　“买卖不破租赁”的相关法律法规 　　一、《合同法》（1999年版） 　　第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 　　二、 《物权法》（2007年版） 　　第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 　　三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 　　【法释[2000]44号】 　　第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 　　第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 　　四、《上海市房屋租赁条例》（2010年版） 第十五条房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。 　　房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。 　　五、《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）》 　　【沪高法民一[2005]16号】30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记? 　　未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。 　　在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定，以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律，我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。 　　同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。 　　篇二：租赁合同纠纷——买卖不破租赁 　　租赁合同纠纷——买卖不破租赁 　　【案情】 　　案情：桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村与李某某于2006年4月3日经招标与平等协商，约定将村集体经济组织所有的大土塘（以下简称大鱼塘）和窑边中塘（以下简称小鱼塘）租赁给李某某使用收益，当天签订书面合同，合同约定租赁期限为5年，自2006年5月3日起至2011年5月3日止。大鱼塘租金为每年4000元，小鱼塘租金为每年200元，同时承租人李某某应一次性支付押金4200元，该押金作为最后一年的租金予以抵扣。租赁物用途仅限于养殖。2006年4月3日，李某某将鱼塘租赁押金4200元交给桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。2006年5月24日，李某某支付出租人大小鱼塘2006年5月至2007年5月的租金4200元，2007年5月3日，李某某又支付出租人小鱼塘的租金200元。2006年桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的大鱼塘被国家依法征收，但李某某一直使用该鱼塘至2011年5月3日止。承租人李某某以无人收取大鱼塘租金为由不再缴纳相关款项，出租人桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村多次催告李某某要求其按照合同约定支付租金，均遭到李某某的拒绝。为此桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村于2011年12月22日起诉到广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院，请求法院判令被告李某某支付2008年5月3日至2011年5月3日的鱼塘租金共计12600元。 　　人民法院依法受理了此案，确认此案为渔业租赁合同纠纷，于2012年２月28日公开开庭审理了此案。原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的负责人伍某某及其委托代理人邓某某、被告李某某均到庭参加了诉讼。此案件现已审理终结。 　　纠纷点：本案中，在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动，租赁合同是否终止，出