房屋租赁合同,表见代理.doc

房屋租赁合同,表见代理 从一房屋租赁合同案件浅析表见代理的构成要件 ［案情］ 原告刘某和董某是母子关系。2010年原告刘某和被告王某签订租房协议，原告刘某将一处房屋租给被告王某使用，双方约定了每年租金、租期。被告王某在签订协议后付给原告刘某1年的房屋租金。被告王某承租的房屋产权人为原告董某，原告董某起诉要求确认原告刘某与被告王某签订的租房协议无效。 [判决］ 原告刘某在与被告王某签订租房协议时没有出具产权人原告董某的授权委托书，事后原告董某对房屋租赁协议内容不予认可，原告刘某在与被告王某签订租房协议时实施了无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，原告刘某做为原告董某的母亲，双方具有直系亲属关系，原告刘某在与被告王某签订协议时提供了原告董某的房屋产权证、身份证复印件，被告王某有理由相信该房屋由原告董某的母亲原告刘某管理出租，原告刘某具有签订租房协议的代理权，被告王某做为承租人已经尽了合理的注意义务，原告董某在房屋租赁合同已经履行1年以后才提出异议，原告刘某的行为构成表见代理，原告刘某与被告王某签订的租房协议对原告董某具有约束力。原告董某确认租房协议的无效诉讼请求没有法律依据，驳回了原告董某的诉讼请求。 ［评析］ 该案双方争执的焦点是原告刘某和被告王某签订房屋租赁合同的行为是否构成表见代理。1999年10月1日《中华人民共和国合同法》颁布第一次确立了表见代理制度，表见代理的概念被正式承认。表见代理是无权代理人的代理行为，因善意相对人有正当理由相信行为人有代理权，对本人即名义上或实际上的被代理人仍产生代理效力的一种制度。表见代理本质上属无权代理范畴，是无权代理的一种特殊情形。法律设立表见代理制度目的是平衡善意交易相对人与被代理人的利益关系，通过牺牲真 正权利人的利益来保护善意无过失交易人的利益的典型制度。由于其构成往往受制于案件的不同事实、行为的不同环境，判断表见代理成立与否，看其是否符合表见代理成立要件，在理论界和司法实践部门普遍认为构成表见代理至少具备以下几项要件，并且缺一不可： （一）一般要件 表见代理首先要符合一般代理的表面要件。即：1、无权代理行为人以被代理人的名义进行民事活动；2、行为人与相对人之间的民事行为合法有效。又包括（1）当事人有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）内容形式合法。无效的民事行为，本身不发生法律效力，不产生代理效果，更不构成表见代理。3、行为人与相对人之间民事活动的法律效果由被代理人承担。 （二）特别要件 表见代理的成立还须具备下列特别构成要件： 1、须行为人无代理权。