北京别墅市场动态分析报告.doc

北京别墅市场动态 分析报告 伟业顾问 2007年8月 目 录 第一部分、相关政策解读 第二部分、别墅区划分与概况 第三部分、别墅市场供应情况 第一节、07年上半年供应情况 第二节、07年下半年供应预测 第四部分、别墅市场需求与销售动态 第一节、07年上半年需求分析 第二节、区域销售分析与预测 第三节、二手别墅市场分析 第五部分、相关数据附表 第一部分、相关政策解读 一、别墅用地供应叫停，市场逐渐进入政策显现期： 2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),对别墅用地供应叫停，之后又几次强调、重申禁止别墅、高尔夫等项目的用地审批。政策宣布当年京城别墅市场没有产生太大波动，但到目前已经4个年头过去了，政策的影响在今年逐渐显现。 ，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，但同时北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨了22.9%。由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也会随之下降，但这种变化反映到市场上是一个逐渐显现的过程，而今年将会成为该政策的市场显现年。 联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将不会被停止审批用地对于已经审批同意建设的，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批国土资源部“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。此次发出紧急通知主要是为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，遏制一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。 试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来弥补“政策漏洞”?　　国土资源部土地利用司在全国土地市场动态监测示范工作座谈会上表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。?　　自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续对此政策反复进行了重申。但统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。国家明令禁止别墅供地，但是有不少地方仍在开发建设别墅。?　　目前别墅用地的来源主要有：一是开发商前些年拿的地，现在陆续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；三是开发商“创造性”地在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅；四是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。?　　长期来，我国对别墅项目是对“用地”环节审批，很多开发商往往取得用地后，改变规定开发别墅，其结果是政策虽然对用地进行限制，但别墅供应量仍然很大，政策调控目的没有达到。?　　为防止“钻政策漏洞”，去年8月1日国土部试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，规定所有项目的审批要报规划方案来进行审批，土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。?　　另外去年12月，国土资源部和国家发展改革委联合发布实行了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》，以实现用地政策与产业政策的联动。?　　鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》在实际工作中落实得并不好，加上各地住宅用地出让公告内容五花八门，质量很差，很多公告缺少实施的基本条件。?　　国土系统下一步要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。北京传统别墅带有一山、二河、三线、四高之说。一山指西山；二河指潮白河、温榆河两河流域别墅带；三线指立汤、京顺、京通三条线；四高则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。??从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区等。1、中央别墅区：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。????与北京其他别墅区相比，中央别墅区最显著的特点