洛阳项目整体定位报告（概况解读）.ppt

“景观促动” 何谓景观促动： 充分把握景观对客户置业的促成作用， 以高品质的景观园林促动客户，提升购买意向（确定规划意向园景，为诉求点之一） 契合 客户置业喜好 商品房置业的主要特征 除地段配套外，景观对客户的促动作用明显 专业 运作能力 绿城对产品的塑造能力，包括对园林景观的塑造。 “体验营销” 体验营销： 一、示范区、样板房的打造，提供体验式营销的平台。 二、售楼处的营造，人性化的服务；物业服务的提前案场感知。 市场 启发点 三四线城市项目操作手法的相对滞后性 以及客户眼见为实的信任感（对价值实现的促成作用） 促成 盈利模式 市场的培育，需要更多方面的支持， 其中人性化的服务的客户体验，更能完成认知。 谢谢聆听，欢迎交流。 * 洛龙科技园区路网完善，与新、老城区联通性好 新城区 老城区 地块北侧滨河路 至市区的开元大道路况良好 近期交通利好 洛龙科技园 交通 开元大道 项目地块 瀛洲路 中洲西路 中洲西路 区位优势 三门峡市 渑池县 义马市 新安县 洛宁县 宜阳县 栾川县 嵩县 汝阳县 伊川县 市中心 项目 开元大道是洛阳西南区域县市进入洛阳的必由之路，本项目对于西南区域县市进城置业客具有地域上优势 西南区域县区以采矿业、有色金属业、能源化工业和建材加工等污染较重的产业为主导产业，居住环境相对较差 西南区域县区存在矿业主等承价能力较强的客户 本项目地处该客群进城置业首站位置，具有区位优势 开元大道 区域劣势 规划形成以开元大道、关林路为界，南北对称发展的带状布局结构，即北部滨洛河的生活带和南部的生产带。 “洛龙科技园区总体发展规划” 明确“洛河沿岸、开元大道以北的不符合总体布局的工业企业将逐步迁出，还地于居住（以安置房为主）”。 《洛阳市城市总体规划（1997年—2010年）》，规划洛阳新区由六大功能分区组成，分别是：中心区、大学城和体育中心区、洛龙科技园区、隋唐城遗址区、关林商贸区、滨河公园区。其中滨河公园区在建中，局部建设完成 项目所在区域为非商品房聚集区，整体居住氛围较弱；配套缺失.（部分规划为拆迁安置居住区居住区） 湿地公园规划效果 建设中的湿地公园 部分规划拆迁安置居住区 湿地公园 开元大道 经五路 滨河路 经四路 洛宜路 项目内部及四至情况 地块北侧公园 滨河路 725所 725所 北部地块内部 北部地块内部 南部地块内部 南部地块内部 拆迁还建房 拆迁还建房 开元大道 开元名郡售楼处 经四路 开元名郡 开元名郡售楼处 北 南 科技园管委会 工厂 开元名郡 洛河 项目经济指标 TDJYX-2010-15 TDJYX-2010-16 TDJYX-2010-40 区位：地块东至经五路（红线宽30米），南至开元大道（红线宽95米），西至经四路（红线宽30米），北至滨河路（暂定名，红线宽65米） 各地块指标：项目建设用地总面积139861平方米(约210亩) 土地编号 用地面积（㎡） 容积率 用地性质 TDJYX-2010-15 66274 3.0～3.5 二类居住兼容商业服务业用地 TDJYX-2010-16 40335 TDJYX-2010-40 33252 3.5～4.0 科研用地（商业用地转性中） 两住宅地块指标科研相互平衡 容积率：3.0～3.5 建筑密度：15%～25% 绿地率：≥35% 建筑限高：100米 日照要求满足大寒日3小时； 科研地块 容积率：3.5～4.0 建筑密度：25%～35% 绿地率：≥35% 建筑高度：高层、超高层建筑 科研地块产品类型未定 地块面积约210亩，包含住宅、商业及科研用地，商住容积率为3.0～3.5，科研地块容积率为3.5～4.0 项目制约因素 SWOT分析 SWOT 分 析 地块方正，利于打造品质大盘。 景观优势：项目北侧与湿地公园和洛河相信邻。 通达性优良：至新老城区路网完善，联通性好 绿城品牌和品质优势。 优势 劣势 机会 威胁 洛河湿地公园已经开始规划建设，将成为今后最大的生态公园，本项目利用度高。 洛阳房产品同质化较严重，缺乏竞争力。 项目对吸引洛阳西南县区客户有区位优势。 宏观政策不确定的风险。 新区土地供应量大，未来竞争激烈 近期价格上涨较快，快到价格瓶颈 地块位于新区西南侧，非中心开发区域。 目前区域配套不完善。 区域认知度较低，发展相对滞后。 洛阳商品房价格相对较低，绿城产品成本较高，存在营销风险。 项目立地分析总结 非商品房聚集区 项目所在的洛龙科技园是河南首批规划的产业集聚区，以硅光电及太阳能、新材料、先进装备制造为主导 区域认知度较低 项目在洛龙科技工业园，项目距离新市政府5公里，