地籍测量学第五章房屋要素.doc

第五章 房屋调查 第一节 房屋调查 建筑物、构筑物是土地上的非常重要的附着物，建筑物、构筑物的情况是地籍资料不可缺少的重要组成部分。建筑物、构筑物调查是一项十分细致严肃的工作，同时也是一项准确性、技术性要求都很高的调查工作。建筑物、构筑物情况调查成果资料的好坏将影响地籍内容的准确性，也将直接影响到房地产登记和管理工作。一般情况下，构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等，建筑物主要指房屋。下面主要阐述房屋情况的调查。 一、与房屋有关的名词 (1) 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的叫做假层。 (2) 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。 (3) 夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。 (4) 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。 (5) 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。 (6) 天井和天棚。房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。 二、房屋调查的内容 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面，即房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。 1. 房屋的权属 房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。 (1) 权利人。房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名登记。若产权人已死亡则注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有人姓名；房屋是典当或抵押的，应注明典当或抵押人姓名及典当或抵押情况；产权不清或无主的可直接注明产权不清或无主，并作简要说明；单位所有的房屋，应注明单位全称；两个以上单位共有的，应注明全体共有单位全称。 (2) 权属来源。房屋的权源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。 (3) 产权性质。房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类，共划分为全民(全民所有制)、集体(集体所有制)、私有(个体所有制)等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。 (4) 产别。房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类，具体分类标准及编号见表5-1。 表 5-1 房屋产别分类标准 一级分类 二级分类 含 义 编号 名称 编号 名称 10 国有房产 指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及国有单位用自筹资金建设或购买的房产 11 直管产 指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，部分免租拨借给单位使用 12 自管产 指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产 13 军产 指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产 20 集体所有房产 指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建设、购买的房产 30 私有房产 指私人所有的房产。包括中国大陆公民、港澳台胞、海外华侨、在华外国华侨、外人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限公司)所投资建造、购买的房产 31 部分产权 指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权 40 联营企业房产 指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产 50 股份制企业房产 指股份制企业所投资建造或购买的房产 60 港、澳、台投资房产 指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产 70 涉外房产 指中外合资经营企业、中外合作经营企业合外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造的购买的房产 80 其他房产 凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋 (5) 墙体归属。房屋墙体归属是指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。在房屋调查时应根据实际的墙体归属分别注明。 (6) 房屋权属界线示意图。