土地增值税培训2课件.ppt

二、土地增值税清算环节风险管理 （2）将普通住宅和商业项目合并一个单位计算土地增值税： 扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10%＋加计扣除20%＋税金 ＝3000＋6500＋（3000＋6500）×10%＋（3000＋6500）×20%＋1120 ＝13470（万元）。 增值额＝收入－扣除项目＝20000－13470＝6530（万元）。 增值率＝增值额÷扣除项目×100%＝6530÷13470×100%＝48.48%。 低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：6530×30%＝1959（万元）。 通过计算，可以得到如下结论：将商业项目和住宅分开计算应纳税2144.55万元，而合并计算土地增值税只需交纳1959万元，可少交185.45万元。 项目清算单位在很大程度上决定着税收负担的大小。若将增值额较大的清算单位与较小的合并清算，就能够使税负降低；若分开清算，增值额较大的项目就会产生较多的纳税，从而影响总体纳税负担。 二、土地增值税清算环节风险管理 （四）项目销售收入的确认问题 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 收入形式分三类： 1、货币收入 2、实物收入（对价值不易确定的，按公允价值进行估价确认） 3、其他收入（无形资产、具财产价值的权利等，需专门评估） 二、土地增值税清算环节风险管理 ▲ 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为而未计入收入 ▲ 销售退回、折扣与折让业务的虚假发生，冲减收入；预收购房款、售房款挂应收应付科目，不计收入 ▲ 部分售房款刑具收款收据，隐匿收入 ▲ 无正当理由，以明显低价销售，少计收入 ▲ 售后返租行为中将冲减租金后实际收款作收入，少确认收入 ▲ 以房低工程款、广告费、银行贷款等，不计收入 ▲ 购房人违约支付的违约金、滞纳金未计入收入 ▲ 以视同买断、包销等特殊销售方式委托销售产品的，未按规定确认收入 ▲ 。。。。。 项目销售收入可能存在的风险点： 二、土地增值税清算环节风险管理 ▲ 审阅有关资料： ▲ 实地查看销售情况 ▲ 核实与收入有关的内部控制 ▲ 将房地产转让收入明细表与土地增值税纳税申报表等进行核对 ▲ 审核销售明细 ▲ 对价格明显偏低情况审核\调整 ▲ 审核往来账款、营业外收入等科目 ▲ 。。。。。 针对销售收入存在风险的应对方法： 二、土地增值税清算环节风险管理 （五）土地成本的确认 涉及土地成本主要包括两个部分：取得土地使用权时所支付的金额（指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用和契税）、房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 ▲ 以不符合规定的票据列支土地成本 ▲ 取得的土地征用的返还资金或补贴收入未冲减费用，多列支成本 ▲ 土地闲置费等不得扣除项目未剔除 ▲ 分期开发的，对不属于本期清算项目的土地成本，未予以剔除 ▲ 对多个项目成本混合的，未按合理方法分摊 ▲ 。。。。。 二、土地增值税清算环节风险管理 A： 拆迁补偿费。所强调的不是税务发票的取得，而是费用的实际发生，特别是向个人支付的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证等的对应。） （220号文对安置用房和补差价款的处理有了明确规定） B：政府补偿款或奖励款。在政府实行“招拍挂”后，企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地平整、三通等特殊原因政府返还或补偿一部分款项，或者当地政府为招商引资给予企业奖励款的现象。 C：土地闲置费 处理的不同：土地增值税——不得扣除 企业所得税——可税前据实扣除 由于土地增值税与企业所得税可能分别由国、地税管辖，税收政策与纳税处理的一致性也显得非常重要，土地增值税的收入和成本核算应当考虑和企业所得税的相关规定相一致。 二、土地增值税清算环节风险管理 ▲ 审阅有关资料 ▲ 实地查看用地情况 ▲ 审查与扣除项目核算有关的内部控制 ▲ 审核土地出让合同等资料 ▲ 审核取得土地征用的返还资金或补贴收入是否冲减费用发生额 ▲ 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊， ▲ 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁