土地增值税业务重庆市地方税务局.ppt

是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等的全部价款及有关经济收益。 对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入。 取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 4、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 （1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起到转让年度止每年加计5%计算。其计算公式为： 扣除金额=发票所载金额×[1+5%×n(年)] 对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额，主要是考虑到旧房及建筑物的转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分。如果按建造时的造价作为扣除项目金额，则对因通货膨胀而带来的增值也征了土地增值税。 重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是，按旧房的新旧程度作一定的比例的折扣。 5、与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建设税、印花税(不含房地产开发企业缴纳的印花税)。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 6、加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人，可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和加计20％的扣除。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 《细则》第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税应纳税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税应纳税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％的 土地增值税应纳税额＝增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得10000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%）。该公司为建造写字楼支付了1000万元的地价款，建造此楼时投入3000万元的房地产开发成本，计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。 第一步，确定转让房地产的收入。转让收入为10000万元； 第二步，确定转让房地产的扣除项目金额； 取得土地使用权所支付的金额1000万元； 房地产的开发成本为3000万元； 房地产开发费用为（1000+3000）*10%=400万元； （三）纳税义务发生时间：直接转让房地产的，为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定应收到价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。 （四）房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。成本核算和扣除项目的分摊方法一经确定，在土地增值税清算前，不得变动。 (1)普通住宅，按预售(销售)收入1%预征率预征土地增值税。 非普通住宅，除普通住宅以外的其他开发品(包括:非普通住宅、车库、营业用房等)按预售(销售)收入2%预征率预征土地增值税。 (2)对房地产开发公司既建造普通住宅又建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则按从高的预征率预征土地增值税。 2、土地增值税清算: 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税