土地经济学第六章土地金融课件.ppt

农地金融主要特点：债权者不能提前要求债务偿还、而债务者可在契约到期前偿还；债务占抵押物价值不能过大，期限越长越好。 （二）市地金融 市地金融也可分为如下四种： （1）市地取得资金融通：用于市地购买与租赁。 （2）市地开发资金融通：用于市地开发、整理和改造等 3、市地经营资金融通：用于商业房地产、项目建造、工厂建设等； 4、市地的企业或消费资金融通：以市地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金。 市地金融特点（1）价高、收益高，抵押高；（2）资金回收有保证，举债能力强；（3）利率高，偿还期短，可提前还款。 四、土地金融主要业务内容 （一）融通资金业务 （1）为土地所有者或使用者提供资金，并使提供资金者获得利息； （2）盘活土地，加强资金流通； （3）发行债券，满足土地长期投资需要。 （二）债券业务 （1）所有权证券 （2）抵押权证券 给官方，债务人和债权人是直接关系 3、土地抵押债券 抵押给金融机构，金融机构通过信用评级机构及担保机构向公众发行。债务人和债权人是间接关系。 美国金融危机属于这一种。 （三）土地投资业务 土地投资与一般生产投资不同，具有三个特点： 1、投资大，利息高，并连续重复负担利息。 2、收益率不易精确计算。 时间长，投资大，利息高，利润和投资收益都难以计算。 3、资金占用时间较长。 五、土地金融的产生及其发展 由于土地的保值、增值，金融机构乐于为土地进行融资和投资。目前美国、德国、日本等国家的银行用于土地开发、利用、经营方面的贷款和投资占贷款和投资总额的1/3。 原因： 1.金融资本的保值、增值和有利可图。 2.为了谋求资金的相对安全。 3.有利于吸收存款和开展业务 六、地产业与金融业之间的关系 地产业与金融业之间是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。 土地开发、经营离不开金融机构 金融机构风险小，回报稳定且收益好。 加:美国次贷危机及其影响 1.什么是次贷危机? 次贷:非优质贷款. 贷款分级:优质,中等(ALT-A)，此贷（SUBPRIME)。 美国此次次贷危机主要是个人房地产贷款引发的。 2.根源：2000年前后IT行业泡沫破灭，美国经济比较强劲，银行（商业）把投资转向个人住房贷款；中产阶级以上多数有住房，其他投资需求不太大（如基础设施等），银行转而给低收入消费群体贷款；低收入主要是那些没有受过良好教育、非裔、亚裔、墨西哥、南美等地的移民，没有固定工作、收入低且不稳定； 作为银行来说，次级贷款风险大，因此利率高，刚开始两年利率低，两年后重新调整（调高）。 2005年美国经济过热，通胀压力增大，美联储调高利率，经济放缓 房价降低 低收入者失业或收入更低，难以偿还贷款 总数：2800亿美元 3.危机显现（连锁效应或放大效应） 银行将房地产贷款证券化（融资）； （华尔街：评估或评级机构评估，咨询策划机构策划） 投资银行购买证券（基金会购买）（CDO)； 以证券抵押从商业银行贷款； 涉及10000、20000或30000亿美元； 房屋降价拍卖不出去； 4.影响 美国经济缩水，财富减值，美元贬值； 金融机构危机； 金融和出口； 中国出口和金融（弱，起步晚）； 化解：中国大力投资基础设施和国土整治。 * * 第六章 土地金融 主讲人：王占岐 教授 第一节 土地金融概论 一、土地金融的概念 土地金融是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等一切信用活动的总称。 土地商品的特殊性决定了土地金融是有担保的金融。 二、土地金融的特点 1.土地金融是有担保的金融 土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资提供担保，担保包括人的担保（即信誉担保，具有法律效力）和物的担保。 2.土地金融以抵押权为基础 土地金融以土地抵押为前提，以土地抵押权的设立为开始，并以土地抵押权的注销（债权如期偿清时）或执行（债权不能偿清时）为结束。 3.土地金融一般要实行证券化 当银行土地信贷资产达到一定比例，通常是25%-30%时，银行便有可能面临资金的流动性风险，因此银行为降低其房贷资金风险，必须要使这部分长期信贷资产短期化，即对房地产抵押贷款进行证券化。 4.土地金融具有较强的政策性 土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。 5.土地金融业务成本较高，但收益较好 一般说来一宗房地产抵押贷款一般需要经历很多过程，在这一过程中需要很多部门协调处理，同时还需要一些相关知识的专业人员协作，这导致土地金融成本较高。但另一方