商业地产营销策划 余干县新世界购物公园招商策划提案.doc

新世界购物公园招商策划提案 目 录 第一部分 项目定位 一、项目分析 二、项目定位 第二部分 市场经营分区 一、市场经营业态选择 二、市场经营分区 第三部分 市场招商总策略 一、租金策略 二、招商政策策略 三、招商执行策略 四、招商利益点整合 第四部分 招商工作计划 第五部分 招商准备工作 一、政府支持 二、招商宣传资料准备 三、相关文件 第一部分 项目定位 一、项目分析 项目简介 据《通典》：“越之西界，所谓干越，越之余也。”余干古称干越，素有“八省通衢”之称，位于江西省东北部，古有“百越咽喉”、“鱼米之乡”之美誉，今以“南昌后花园”、“鄱湖新明珠”而扬名。境内风景秀丽，名胜古迹繁多，现有人口91万，城区常住人口14万。生产总值47亿元，财政收入3.7亿元，人均纯收入3700余元。 余干交通便捷，区位优越明显。206、320国道、景鹰高速、昌万公路贯穿全境，周边有南昌、景德镇两个机场，有浙赣、闽赣、皖赣、鹰厦、京九5条铁路，处南昌、景德镇、鹰潭“金三角”经济圈的中心区域和环鄱阳湖公路圈的“咽喉”地带，距省会南昌仅76公里，至南昌机场只有1小时车程，已基本形成了铁路、公路、水运相互衔接、相互补充、纵横交错的立体交通网络。 新世界购物公园由资力雄厚的世源集团倾情打造，总占地面积47亩，总建筑面积6.7万平方米。新世界购物公园共开发12栋，一号楼为余干标志性建筑“迎宾大酒店”。项目一至三层为商城，四五层为商业综合用地；东面板块2﹟5﹟6﹟7﹟一至三层为商业旺铺，四至五层为商务办公楼；西面板块3﹟一层为商业旺铺，二至三层为小户型。8﹟9﹟10﹟11﹟12﹟一至二层为商业旺铺，其中9﹟12﹟三至五层为住宅，10﹟11﹟三至四层分别为酒店式公寓和小户型。 新世界购物公园位于余干县城北新区，为余干县八大重点招商引资项目之一。项目正对余干县城最大的休闲广场——世纪广场。项目周边500米内，汇集有余干县委县政府、宾馆、银行、医院、老商贸城、长途车站等重要城市设施，拥有1家本土大型超市，近百家个体经营商户，零售商品以服饰、百货、建材为主，涵盖面广，消费辐射城区各乡镇，日均人流量上一万人，与政府广场构筑成庞大的财富中心，为余干新城商圈核心的黄金地段。 2、项目优势分析 地段优势。位于城北新城区最佳位置，周边商业氛围逐渐浓厚。 规模优势。市场内共有商铺700余间，一层商业面积约12000 M2，规模宏大，在余干县首屈一指，容易形成商业聚集效应。 规划优势。虽然本市场在规划方面存在一定不足，但其“购物公园”的规划理念在余干县还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。 交通优势。项目临近余干县城的两条主干道：迎宾大道和世纪大道，交通通达性好，商业辐射城区和周边乡镇（新老客运站）。 3、项目劣势分析 项目位于迎宾大道中上段，商业氛围较县城老街差，周遍业态均为建材等冷业态，商业价值逐渐减低。 项目公摊系数大，住宅基本售罄，难以搭配；商场分割尤其是二层分割租售难度大，经营户租赁及投资者购买的接受度低，心理抗性大；无中央空调、智能化等配套。 周边整体商业形象差：行业以零售为主，业态主要为建材、服装、鞋帽、日化、日杂、食品（超市）、百货等，功能单一，商品组合宽而浅，同质化程度高；商品档次中、低档偏多；售后服务意识和措施薄弱，商品质量保障度低；营销方式落后，停留在拼价格的低层次竞争层面，同档次、同类别商品竞争惨烈。 租赁户及投资户对于本项目的认知度太低。 4、项目机会点分析 时机好。目前余干县仅有城南东山大街形成商圈，其他商业都是分散经营。新城区核心商圈内，目前无集中式大型的、高档次、经营成熟的商场或步行街，本项目经整改后正好填补这一商业物业档次和规模的空白。 政府支持。市政府有意将本项目打造为极具品位的商业街，并有专门的领导小组对本项目的发展进行协调。 存在被动需求。由于城市建设力度加大，老城区部分沿街商铺存在拆迁的可能。通过市场调查，余干市人均收入低，人口规模少，消费力较低，其他商圈商业物业投资价值低、经营不景气等因素，将引发投资者及核心商圈外经营户对本项目的极大投资、经营热情，有可能形成商业地产“围城”现象。 余干县处南昌、景德镇、鹰潭“金三角”经济圈的中心区域和环鄱阳湖公路圈的“咽喉”地带，招商客的吸引不再局限于当地。 5、项目威胁点分析 前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。 商气、人气可能分散。由于本项目周边商业已经具备一定体量，而且已经开始营业，本项目在招商上的滞后已经引起大批商户迁走并被其他临街的小商业物业接纳。 余干县目前商业地产不景气。老城区四衙路段的商业步行街与本项目西面的美食街