地产龙头国际比较报告系列一_万科VS新鸿基.pdf

研报客 行业专题报告——房地产行业 思变先驱，运筹帷幄——地产龙头国际比较报告系列一 万科 VS 新鸿基 证券分析师 ：齐东 研究劣理：陈鹏 执业证书编号：S0600517110004 联系邮箱：chenp@ 联系邮箱：qid@ 二零一九年六月二十三日 研报客 核心观点 我们试图探寻地产龙头公司的成长路径，进而探究优秀地产公司的成长基因。第一篇我们选择了万科和新鸿基，两个公司发 展多年，目前已成为各自市场上的绝对龙头。我们发现优质公司始终在调整与谋变中，前瞻视野和强执行力是优质公司可持 续性发展的重点所在。 1、万科战略变迁：做加法、做减法、做乘法、平台化  成长历程可分为四个阶段，持续谋变是一以贯之的战略。初创时期（1984-1992）“综合商社”模式（做加法）；调整时期（1993-2001 ） 专业化，选择房地产单一主业（做减法）；扩张时期（2002-2014 ）精细化，做大房地产主业（做乘法）；分化时期（2015年至今）“地产” 为载体的多元化（平台化）。经历八爪鱼、热带雨林计划，万科提出美好生活场景师构想，2018年进一步迭代升级为“城乡建设与生活服 务商”。  在行业集中度持续提升背景下，万科凭借融资、土地、布局等方面优势，持续提升自身市占率。同时公司深耕能力行业第一，此外公司还 通过小股操盘、杠杆控制、多元化激励机制有效推进安全与效率的平衡。 2、香港新鸿基地产转型思考  历程：创立初期（1960s，资源优势，起步工业大厦）；探索期（1970s-1980s，产品调整，增加豪宅，尝试投资物业）；集中转型期 （1988-1991，集中拓展投资物业，租售并举初养成）；多元业务（1990s至今，电讯、基建、运输）  契机：1）香港楼市波动周期更频繁，且幅度更大，物业租金利于平滑周期；2 ）资源稀缺拉伸产业链，持有升值模式收益更佳；3 ）打造城 市地标，利好品牌管理。  特点：1）房开业务规模稳步上升，租金及其他业务提供稳定现金流；2 ）顺周期投资，投资高弹性彰显决策果断力。 3、龙头对标，模式迥异，殊途同归  经营策略：多元业务持续开展中。新鸿基已经形成非常稳定的多元业务格局，万科还处在探索、逐渐成型阶段，但二者均已是香港、内地 市场多元业务前瞻布局的标杆企业。  投资策略：均为顺周期投资，万科学习美国帕尔迪进行快速周转、成片开发、规模取胜的模式，而香港新鸿基为囤地与开发并重模式。  公司治理：二者企业性质不同，公司治理架构也有所差异，万科实行职业经理人管理；新鸿基为家族企业。 研报客 核心观点 市场谋变的一点思考：  思变先驱，领先全行业的前瞻思维是保持核心竞争力关键要素之一。新鸿基地产创立于1963年，1977财年尝试转型商业地产，1988-1991财 年集中转型、租售并举转型完成；万科A创立于1984年，2015年提出多元化探索；从进程来看，前者比后者转型更为迅速，主要系香港市 场土地稀缺、房价波动更大等因素有关。但与同行业公司相比，毋庸置疑的是，二者均是各自市场多元探索的先驱者。  主业为上，多元业务需依托主业，起锦上添花作用。追溯二者转型期，我们发现商业地产的培育模式均为以售养租为主，这种模式需要公 司具备较为充足的现金流及可观的盈利基础。新鸿基地产在1988财年集中转型期之前，已有11年探索经历，并且新鸿基地产上市后开发业 务得到迅速拓展，1981财年，公司纯利已增加到5.54亿元，相当于上市首年度的10倍（数据引用 《香港地产业百年》冯邦彦著）。而万科 在2015年转型之际，公司销售规模已连续多年蝉联行业第一，主业物业开发的成功拓展为商业地产的培育提供了稳定现金流，某种程度上 降低了公司的试错成本，因此我们认为，转型需要公司主业规模最大最强，以此为基，才能最大程度降低公司转型期的风险。  居安思危，顺境谋变最为难得。新鸿基和万科转型并不是逆境中的谋变，反而都是发展较为顺利阶段公司战略的调整，公司转型一向都非 一帆风顺的，新鸿基集中转型以前，19