房地产开发与经营课程论文.doc

沧州房地产市场调研报告 第一部分 沧州市场分析 城市基本情况 （一）、行政区划 （二）、人口组成 （三）、交通优势 （四）、经济发展 （五）、城市规划 （六）、旧城改造 二、宏观市场分析结论 第二部分 沧州房地产市场现状分析 沧州市场在售楼盘分析 （一）、住宅项目分析 （二）、商业项目分析 二、沧州供应土地市调分析 （一）、净地供应市调 （二）、拆迁地块供应市调 （三）、沧州市土地市场概述地产 （四）、沧州市房地产市场总结分析 第三部分 项目基础性条件分析 地块基本资料 二、地块SWOT分析 第四部分 沧州市房地产市场调查调研综述 第一部分 宏观市场分析 沧州概况 沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”（环京津 环渤海）开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。 行政区划 沧州市设新华区，运河区两个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市四个市，沧县、青县、东光县、海兴县，盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。 沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于2007年7月成立。 人口组成 目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口680约万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。 交通优势 地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路。京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个五万吨煤炭泊位和一个3.5万吨煤炭泊位已经运营，年吞吐能力可达三千万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货五千万吨。 （四） 经济发展 国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.12%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中城市区民人居可支配收入9586元，增长15%。 物价稳重趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。 （五）城市规划 未来沧州将有三大功能板块：城市西部，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。 （六）旧城改造 政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年改造完成30%，大约面积43万平米。 针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度大、运作周期长等时间问题，拆迁项目运作周期一般在3到4年时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度太大等问题而搁置。 现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，在联合区政府的支持进行拆迁。 二、宏观市场分析结论 （一）、沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”（环京津、环渤海），开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。 （二）、虽然沧州的发展为“东西并进，南北共拓”但是西城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境，配套等方面将更加宜居，宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。 （三）、沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。 （四）、作为渤海新区的中心位置，对周边县，市以及其他地区有较强的带动力及吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具有一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。 （五）、随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更广阔的空间。 （六）、随着渤海新区的发展以及沧州城市文化水平的提高，非农业人口的比重也会随之增加。因此