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预售商品房转让若干法律问题研究的中期报告

中期报告

一、研究背景

预售商品房转让是指购房人在付清部分货款后，将尚未取得房屋所有权的预售商品房转让给第三人的一种不动产交易行为。在目前商品房交易市场中，预售商品房的交易越来越多，同时预售商品房转让的交易也越来越常见，但是与此相关的法律问题也日益复杂。本次研究旨在探讨预售商品房转让的若干法律问题，以弥补现有研究的空白。

二、研究内容

1.预售商品房转让的法律性质

根据最高人民法院《关于审理涉及主合同以外的其他合同引发的房屋买卖纠纷案件适用法律若干问题的规定》(法释〔2017〕9号)第三条规定，“预售合同是一种具有居间性质的合同，其法律效力以《商品房预售管理办法》规定的履约保证金、预售许可证、限制抵押提前披露等制度为前提。预售合同的有关条款与购房合同约定的有关条款可以不一致。”

因此，预售合同的法律性质是具有特殊的居间性质。但是，预售商品房转让的法律性质仍需进一步探讨。

2.预售商品房转让的法律问题

（1）转让方的转让权：在商品房预售合同的约定下，购房人支付一定的订金或者购房款后，开发商有义务按照约定时间交付商品房，并且购房人获得了相应的产权证书。此时，购房人是否拥有转让权成为了一个重要问题。如果购房人在付清了部分货款后转让商品房，开发商是否会同意？开发商或者银行是否对此有限制？

（2）合同效力：在预售商品房转让的过程中，转让双方是否需要签订转让合同？转让合同的效力是否得到保障？

（3）转让时效性：由于商品房预售合同中有规定购房人应当在规定时间内支付购房款，而开发商有义务在约定的时间内交付商品房，因此，预售商品房转让是否需要在预售合同到期前完成？

（4）法律责任：如果预售商品房转让发生纠纷，例如转让方恶意跑路或二次转让等情况，受影响的对方是否有足够的法律保护？

三、研究思路

本研究的研究思路如下：

1.通过文献调研和案例分析等方法，深入了解现有学术界对于预售商品房转让的研究成果和相关案例。

2.对于预售商品房转让的法律性质进行进一步分析与探讨，以明确转让双方的权利义务。

3.在此基础上，探讨预售商品房转让过程中遇到的法律问题，例如转让合同的效力、转让时效性等。

4.提出相应的解决方案，并结合实际案例进行分析，以期对预售商品房转让相关的法律问题做出深入的分析与探讨，为实际工作提供参考。